Inje学院与金海市，地都卖了怎么还在吵？围绕“超额收益”“权利消灭”的法律大战开启

by Kim Yongu

Published 21 Nov.2023 12:54(KST)

Updated 05 Aug.2025 17:04(KST)

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金海市：“医院没建成，就该收回差价收益”

仁济学园：“只看出售金额，那20多年投入怎么办？”

围绕“除斥期间”起算时点的解读争论不休

围绕庆南金海市三계洞白医院预定用地的出售问题，学校法人大韩仁济学园与金海市之间正陷入尖锐对立。

这块土地是仁济学园在2021年末出售的，但近期金海市突然启动了对超额收益的追缴措施。金海市的逻辑是：“当初说要建医院才买的地，却改变用途高价出售，因此要把所得利益收回”。

表面上看，金海市的立场似乎合情合理。然而如果翻检从购地到卖地20多年间发生的事实，就很难无视仁济学园方面的反驳与诉求。

金海市在1992年9月原驻于三계洞一带的陆军工兵学校迁移后，将空出的用地指定为“北部地区住宅用地开发预定地区”。此后，1996年5月，仁济学园与金海市为建设综合医疗设施，就“北部住宅用地区”3万4193平方米用地的买卖签订了预备合同。

当时金海市为应对激增的人口趋势，需要综合医疗设施；仁济学园则为满足当地医疗需求并扩充医疗教育设施，双方利益不谋而合。

但签订预备合同后，学校法人因国际货币基金组织救助危机导致经营状况恶化，陷入不得不放弃建设综合医疗设施的境地。已两次支付中期款的仁济学园在筹措资金方面面临困难，连学校财政也陷入危机。雪上加霜的是，学龄人口减少与政府推行的半价学费政策叠加，加重了学校法人的经营困境。

仁济学园多次请求解除该用地的合同，金海市则以“不可能”为由予以通知，双方拉锯不断。仁济学园自1998年3月起向金海市表明放弃建院意向并要求解除合同，1999年2月又提出返还中期款的请求，但遭到拒绝。

2003年8月，仁济学园再次向金海市请求取消合同。但金海市每次都通知坚持“不予同意”的方针，最终在2003年12月以141亿6700余万韩元签订了正式合同。

尽管签订了正式合同，但学校法人以无力建设综合医疗设施为由，提出变更用途或转让给其他机构的意向。由于政府半价学费政策及学龄人口减少，法人的财务状况急剧恶化。其间，2007年4月，教育部综合审计结果指出“处置三계洞医院用地并计入校费会计收入”。

根据教育部综合审计中“寻找该用地的具体利用方案，或处置后计入校费会计收入”的要求，仁济学园开始推进该用地的出售。

仁济学园于2012年9月发布公开出售公告，并自2017年起持续尝试出售该用地。之后在2021年10月28日以公文形式通知金海市将出售该地。

仁济学园于2021年11月15日发出回复称：“在出售用地时，务必在出售前让买受人明确知悉，‘除指定用途综合医疗设施外不得作其他用途’等限制事项。”同年12月22日又回复称，“请将上述事项在买卖合同中予以明文化”。

购入该用地的G建设公司在理解“不得变更用途”这一买卖条件的前提下，目前正为建设公共住宅而向市里申请变更用途。

位于庆南金海市三溪洞的原金海白医院用地。[图片出处=金海市提供]

对此，金海市的立场是，可以行使在2003年与仁济学园签订土地买卖合同时约定的解除权，使仁济大学的用地出售无效并予以收回。

所谓约定解除权的内容是，如果仁济学园不建设医疗设施，或未经金海市同意将土地转让给第三方，市政府即可解除合同。

金海市称，根据该合同，在所有权转移给第三方之前，金海市只要留取买卖价款10%作为违约金，向仁济大学返还127亿5100万韩元，即可恢复所有权。此外，一旦所有权已转移给第三方，市政府则可作为返还债权，向其主张处分利益及利息等。

争议焦点在于对约定解除权除斥期间（超过期间权利消灭的期间）起算时点的解释问题。

由于该用地买卖合同中并未另行规定约定解除权的行使期间，法律界普遍认为，应根据民法第162条第2款，将除斥期间视为10年。

金海市主张，“认为自仁济学园于2017年开始推进出售之时起，在10年内均可行使约定解除权”；而仁济学园则认为，“2003年签订合同之时起算除斥期间10年，因此至2013年为止才是可以行使约定解除权的期间”。

仁济学园相关人士解释称：“大法院判例及多数法律界人士也认为，除斥期间自权利发生日即合同签订后开始计算，而不动产的情况则从完成所有权登记转移之时起算。”

他接着主张：“除斥期间自2003年合同签订之日起为10年，2013年以后包括特别约定在内的一切法律效力均已消灭。”

仁济大学

另有部分意见认为，应当追缴仁济学园出售所带来的金融差额收益。学校法人在购买该用地时以约142亿韩元签约，而出售时则以385亿1000万韩元签约，因此应当追缴差额收益。

对此，仁济学园方面表示：“这种主张只是从出售资金385亿100万韩元中，算术式地减去购地资金141亿7000万韩元的简单逻辑而已”，“扣除20多年间投入的各项费用后，反而是亏损。”

房地产业界推算，除去用地购置款141亿7000万韩元外，仁济学园在持有用地期间缴纳的财产税和综合不动产税就接近100亿韩元。此外，因转让所得产生的法人税及地方法人所得税也将接近30亿韩元。

仁济学园方面还说明，出售所得也只能根据《私立学校法》第28条及其施行令第11条，用于学生教育设施（建筑基金），不得用于学校教职员工工资、津贴等私人用途。

金海市相关人士表示：“市内大型中央医院已经停业，医疗设施建设推进不力，医疗环境十分恶劣。通过相互协商推进的医疗据点建设计划，却因一方的单方面情况而被左右，我们认为这并不妥当。”

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。