“与其修修补补不如重建”……放弃改造转向重建的案例接连出现

by Im Onyu

Published 21 Nov.2023 06:00(KST)

Updated 21 Nov.2023 10:33(KST)

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弘济汉阳推进重建安全诊断同意书征集
因地铁站附近容积率等放宽改为重建项目
首尔市加强装修监管亦产生影响

在首尔，原本推进装修翻新的小区相继转向重建。随着首尔市对装修翻新的监管日益严格，而中央政府又陆续放宽各类重建管制，“修修补补”不如“推倒重建”的倾向正在增强。

据房地产业界21日消息，首尔西大门区弘济汉阳公寓（998户）自本月15日起开始征集居民关于申请重建安全性鉴定的同意书。该小区于1993年竣工，是弘济洞第二大小区，截至今年年初一直推进的并非重建，而是装修翻新项目。然而，7月进行的问卷调查结果显示，土地所有者中有87%希望与附近独栋住宅进行一体化重建，或单独重建，项目方向因此发生转变。原有装修翻新推进委员会已经解散，9月成立了重建推进准备委员会。

弘济汉阳公寓之所以转向重建，是因为相关监管放宽，为提高项目收益性打开了通道。该小区容积率高达229%，因收益性问题自2021年起推进装修翻新。但随着《城市及居住环境整备法》在今年6月修订，自明年起，地铁站周边整备项目的容积率将放宽至法定上限的1.2倍，加之首尔市解除北汉山一带的限高规定，项目收益性有望提升。

更何况首尔市有加强装修翻新相关监管的趋势，也促使居民改变了想法。根据首尔市近日公布的《2030首尔特别市共同住宅装修翻新基本规划》，今后此前仅通过一次安全性鉴定即可推进的水平扩建，也必须像垂直加层一样经过二次安全性鉴定。另外，为了防止因装修翻新扩建带来的视线遮挡和通行不便，需要整治基础设施、开放部分设施等，以强化公共性。

一位整备业界相关人士表示：“弘济汉阳在推进装修翻新时，小区内部一直存在要求重建的声音”，“由于容积率较高，如何提升项目收益性，将成为决定重建推进速度的关键。”

在重建监管放宽、装修翻新监管趋严的背景下，除弘济汉阳外，九老区新道林现代公寓（450户）也改变了项目方式。该小区自去年起正式推进成立装修翻新组合，但最终走上解散程序，目前正组建重建推进准备委员会。城东区鹰峰大林1次（855户）也从装修翻新转向重建，最近以D等级通过了安全性鉴定。

也有观点认为，对于那些因高容积率而事实上难以进行重建的小区，首尔市应当摆脱一边倒加强装修翻新监管的做法。首尔市议会议员Choi Jaeran在本月14日举行的住宅空间委员会行政事务质询中表示：“如果装修翻新的安全性存在问题，不能只是一味加强监管，而应制定相应的补充对策”，“要考虑那些除装修翻新外别无他途的老旧中层小区，探索多样化的居住环境改善方式。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。