在采用信托方式推进重建的住宅小区不断增多的同时，各处纷争杂音也此起彼伏。由于相对具备更高的专业性且融资更为容易，信托方式曾被视为替代业主联合体模式的有力方案，但近期随着汝矣岛国营企业公寓重建等项目被按下“暂停键”，社会上对信托方式的质疑情绪也在升温。业内认为，既然政府已经降低了解除整备项目信托合同的门槛，今后在项目推进过程中，出现转而选择业主联合体方式的住宅小区将是大概率事件。
“信托方式重建”究竟是什么？
所谓信托方式重建，是指由第三方不动产信托公司代替由居民组成的业主联合体，从项目资金筹措到预售销售，全程总包推进项目的一种模式。该模式自2016年3月《城市及居住环境整备法》修订后引入。由于像遁村主公重建等项目中，因工程造价大幅上涨而引发的业主联合体与施工企业之间矛盾激化案例频频出现，信托方式由此备受关注。根据业内统计，目前以信托方式推进整备项目的工地在首尔共有16处。首尔永登浦区汝矣岛正在推进重建的16个住宅小区中，有7处采用信托方式；阳川区木洞14个住宅小区中，有6处据悉正以信托方式推进重建。
与一般重建相比，信托重建的一大优势在于可以大幅缩短项目周期。通常重建项目要经历“筹备委员会成立→业主联合体设立许可→项目实施许可→管理处置许可→居民搬迁→拆除→预售”各阶段，每一阶段往往需要一年以上的较长时间。相较之下，信托方式重建由信托公司担任实施主体推进项目，因此可以缩短原本用于取得业主联合体设立许可的约2至4年时间。
初期融资更为有利也被视作一大优点。信托公司可以依托自有资金或信用，通过住房城市保证公社（HUG）的担保，从金融机构获取资金。对于资金实力不足的业主联合体而言，也可以借助信托公司筹措项目资金。
专业性不足惹争议……部分项目或转向“业主联合体”
然而，由于信托行业内部管理松散以及承揽项目的过度竞争，选择信托方式整备项目的部分小区接连曝出问题，社会上关于有必要重新审视信托方式重建的声音不断出现。在首尔汝矣岛国营企业公寓重建施工单位遴选过程中，因被指将尚未就土地收购达成协议的园区内国营企业商街（乐天玛特）用地纳入项目用地进行设计而遭到整改，导致施工单位遴选程序被迫中断，由此引发了对作为项目实施主体的信托公司的责任追究。阳川区木洞新市街7小区（木洞7小区）重建项目中，围绕选择业主联合体方式还是信托方式，居民之间的矛盾也在不断激化。
较高的手续费同样是各方对信托方式持观望态度的原因之一。信托方式通常需要将预售收益的1%至4%作为手续费支付给信托公司，而对于项目规模较大的首尔重建小区而言，仅手续费一项就可能高达数百亿至数千亿韩元。在这种背景下，社会上开始质疑：信托方式的优势是否足以抵消如此高昂的手续费？
随着汝矣岛、木洞主要小区接连出现纷争，木洞其他小区内部反对信托方式的舆论也在扩散。木洞6小区已基本确定采用业主联合体方式，8小区和12小区的意见也正在向业主联合体方式集中。据悉，4小区仍在两种模式之间权衡。整备行业一位相关人士表示：“遁村主公事件之后，信托方式在加快项目推进速度与专业性等方面的优势逐渐凸显，汝矣岛和木洞确实曾掀起一股信托热潮。但近期随着汝矣岛国营企业、木洞7小区等项目接连暴露问题，舆论认为与动辄数百亿韩元的高额手续费相比，信托公司的能力明显不足，现场氛围也随之发生变化。”
业内认为，既然政府已经降低了整备项目信托合同的解除门槛，今后在项目推进过程中，出现中途改用业主联合体方式的住宅小区将会增多。近期，国土交通部制定了放宽信托合同解除要件的信托合同与实施规程标准文本，从而为项目“中途改挂”业主联合体方式打开了可能性。
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Seo Jinhyung 京仁女子大学教授（公平住宅论坛共同代表）表示：“即便采用信托方式，也不能断言项目速度、透明度和收益性都能得到充分保障；随着标准文本的出台，专业性欠缺的信托公司面临合同被解除的可能性正在增大。如果像江南那样，可以通过明星级业主联合体会长等人来确保专业性，那么与其选择会产生高额手续费的信托方式，不如由业主联合体主导推进项目更为有利。”
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