下个月立刻解禁转让权…屯村主公转售成“画中饼”

下个月起，首尔江东区“奥林匹克公园Foreon”可转让预售权的限制将被解除，但由于自住义务监管仍在束缚，预计市场将出现混乱。随着事实上预售权买卖几乎不可能，原本打算先把房子出租、用全租金弥补部分尾款的预售权持有者烦恼也在加深。如果到2025年1月入住前无法缴清尾款，其影响预计还会波及到需要通过收取尾款来回收工程款的建筑公司。

图片由联合通讯社提供

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据业界14日消息，下个月起，奥林匹克公园Foreon（屯村主公）的预售权将可在市场上流通。这是因为政府在今年4月放宽了公寓预售权转让限制，将原本最长达10年的首都圈预售权转让限制期缩短为1年。

但普遍观点认为，预售权市场难以活跃。与转让限制“打包”的自住义务废除法案尚未跨过国会门槛。政府在今年1月放宽预售权转让限制的同时，决定修改《住宅法》部分条款，核心内容是废除适用于首都圈预售价格上限制公寓、最长5年的自住义务。但在野党以“可能助长差价投机”为由表示反对，致使该法案连国土交通委员会法案审查小组这一关都未能通过。随着转让限制解除，公寓转让在法律上是可能的，但若未履行完自住义务期限，将被处以1年以下有期徒刑或1000万韩元以下罚金。法律上虽可转让，但实际上几乎无法交易。根据国土交通部数据，截至今年4月，适用此类自住义务的公寓共有66个小区、4万3786户。

年内法案能否通过也难以保证。即便完成小组审查，还必须经过国土交通委员会全体会议、法制司法委员会表决，以及提交并通过国会全体会议，法案才能正式通过。明年4月将举行总选，如果年内未能处理该法案，自住义务废除很可能被搁置。因为随着第21届国会任期于明年5月届满，本届国会会期结束，相关法案将自动废弃。

要在2025年1月预定的入住指定日前缴清尾款，才能办理所有权转移登记，因此预计预售权持有者的烦恼将进一步加深。业界相关人士表示：“以目前情况来看，必须满足2年的自住义务期后才可转让预售权，实际上很难达成交易”，“尤其是那些原本计划通过出租获取全租金来筹措不足资金的预售权持有者，现在进退两难，烦恼只能越来越深。”

由于无自住义务的入住权已实际成交到18亿韩元，预计也会有部分业主即便无法缴清尾款，仍选择继续持有预售权、硬撑下去。法务法人Simok律师 Kim Yerim 表示：“如果无法缴清尾款，本应启动解约程序，但考虑到预售市场氛围和小区形象等因素，很可能会选择支付逾期利息、继续维持预售权”，“签了预售合同后再解约的案例几乎没有。”

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有观点认为，这一情况可能会波及必须通过收取尾款来回收工程款的建筑公司。要回收前期投入的工程款，需要在入住时收回尾款，一旦尾款缴纳被延迟，就可能对建筑公司的财务状况形成压力。

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