“房地产明年上半年下跌、下半年上涨的可能性”
NH投资证券百岁时代研究所《房地产趋势2024》
首尔大学环境大学院教授 Kim Gyeongmin：“上半年前利率影响巨大”
“需关注10年期国债利率…下半年供应量将左右房价”
首尔大学环境大学院教授 Kim Gyeongmin 8日在 NH投资证券百岁时代研究所举行的“房地产趋势 2024”讲座上表示：“如果10年期国债收益率升至去年10月水平，房地产价格将下跌约6%。” 图片截取自 NH投资证券 YouTube
View original image如果2024年上半年市场利率仍维持在较高水平，预计首尔房地产价格将小幅下跌。但有分析认为，从下半年起，公寓入住房源和“换房需求”将比利率产生更大的影响。
首尔大学环境大学院教授 Kim Kyungmin 8日在NH投资证券百岁时代研究所“房地产趋势2024”讲座上表示：“如果10年期国债收益率升至去年10月水平，房地产价格将下跌约6%。”
Kim 教授表示：“今年和明年，利率等金融市场因素将产生强烈影响”，“10年期国债收益率的走势将对住房抵押贷款利率产生重大影响。”他接着分析称：“如果利率升至去年10月的水平，首尔公寓价格将下跌约6%。不过预计只是小幅下跌或停滞，不会出现暴跌。”
他判断，2024年下半年起，供需因素将产生更大影响，因为目前公寓和多户住宅（别墅）供应量都不足。
以公寓为例，2010年代的年均供应量约为3.5万套。据解释，去年和今年的入住房源均比这一水平少约1万套。Kim 教授指出：“从今年年初开始，公寓小区的全租价格在悄然上涨”，“当入住房源不足时，最先出现的现象就是全租价格上涨。”他还表示：“全租是实住市场，即便项目融资（Project Financing，PF）危机或战争等因素导致债券收益率暴涨，也不会明显抑制需求”，“问题在于2024年和2025年的供应量低于平均水平。”
据房产平台Zigbang统计，2024年首尔公寓计划入住房源为1万3841户，较今年入住房源3万346户减少54.4%（1万6505户），为2020年以来最少。
不过，他预计首尔以外地区的情况将有所不同。Kim 教授分析称：“仁川的供应量将远超2023年，极有可能压制房价，全租价格也可能下跌，仁川、大邱、光州等地房价也难以上涨。”他认为，与首尔一样，世宗市也存在价格上涨的可能性。
同时，他判断，多户住宅（别墅）供应也将成为推高公寓全租价格的因素。Kim 教授指出：“首尔别墅每年平均许可量约为23万套，而竣工量仅为其五分之一到四分之一，今年截至6月别墅许可量仅约6000套。”“目前土地价格过高，不利于新建别墅，”他解释称，“与公寓不同，别墅是通过出租全租获取收益的资产，如果在某一时点供应不上，全租价格就会上涨。”别墅价格上涨后，租客可能转而选择居住环境更好的公寓全租。
他还强调，从需求方面也要关注“换房需求”。Kim 教授表示：“在首尔，购入公寓后再换房的平均周期为7年”，“2015年至2017年成交的公寓约36万套，这些房源今后可能以‘换房’为目的重新进入市场。”这一时期的购房者即便在房价下跌或贷款利率较高的情况下，仍已获得可观收益，因此应视为房地产市场中的潜在需求。
Kim 教授强调：“上一届政府前期房价上涨的原因，是缺乏新建房源”，“为防止因供应不足而推高价格，政策当局必须重视公寓供应短缺问题。”
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