“梗尽族”的痛苦未了利率持续上升 [Why&Next]

by Sim NaYoung

Published 23 Oct.2023 10:09(KST)

Updated 23 Oct.2023 13:09(KST)

open/close

低利率时期以浮动利率“梭哈”贷款族
2年间COFIX上升3个百分点还款压力大增

存量贷款利率多集中在年息5%左右
新增贷款利率下行存量贷款利率反而上升

在房地产价格持续下跌且交易几近停滞的14日，首尔松坡区一处房产中介密集商街内张贴着公寓挂牌价格信息。 강진형 记者aymsdream@

原本以为很快就会结束的“榨干灵魂式加杠杆购房族”（指“把灵魂都凑上去贷款买房”的一族）的痛苦，比预想拖得更久。今年年初时，市场普遍预测下半年起就能走出加息隧道，但降息时间一再被无限期推迟。韩国银行从2021年8月开始上调基准利率，在短短2年2个月内，基准利率从0.5%升至3.5%。韩国银行在本月19日再次作出冻结利率的决定。

比起新加入的加杠杆购房族，压力更大的其实是既有的那批人。2019年至2021年初，基准利率曾降至0%区间，“现在不买以后就永远买不起”的说法像流行语一样扩散，引发一波又一波恐慌性购房。当时加入的既有加杠杆购房族，如今则处在银行降息措施也覆盖不到的死角。自去年6月至今年4月，金融当局不断向市中银行施压，陆续推出住房抵押贷款（下称房贷）利率下调对策，但对象仅限于新增贷款。

既有加杠杆购房族的痛苦更大

从全国银行联合会每月发布的“房贷按利率区间占比”数据中，将既有贷款者对应的“余额”和新增贷款者对应的“新增发放额”分开来看，可以看出差异。“5%以上贷款利率占比”（以今年8月为准）在余额部分明显更高。五大银行中占比最高的是NH农协银行，为42.4%，KB国民银行以38.2%位居其后。这意味着“每10名既有房贷客户中，约有4人的利率在5%以上”。随后依次是韩亚银行35.9%、友利银行34.4%、新韩银行22.2%。

从新增发放额来看，利率在5%以上的几乎没有。仅新韩银行略有5.7%，其他银行则为零。相反，新增贷款高度集中在4%区间。利率在4%以上至5%未满的占比中，KB国民银行和韩亚银行（各为99.4%）最高，其后依次是友利银行98.9%、NH农协银行95%、新韩银行94%。

韩国银行将基准利率上调0.5个百分点，房地产交易市场的“冰河期”恐将长期化。13日，首尔市内一处公寓附近的红灯亮起。

一位市中银行相关人士表示：“一旦新增贷款利率涨幅过大，金融当局就会出手抑制，但既有贷款利率一旦动手，对银行业的冲击太大，因此一直不敢碰。”正因如此，采用房贷浮动利率的加杠杆购房族，几乎原封不动地承受了COFIX（资金筹措成本指数）上升的冲击。2021年6月COFIX为0.82%，到今年10月已升至3.82%，恰好相差3个百分点。当时以2%多利率贷款的加杠杆购房族，现在利率已跳升到5%多。

金融圈的解读是，“去年9月乐高乐园事件引发的利率暴涨冲击堪称‘核弹级’”。当时债券市场利率飙升，带动银行债利率一同跳涨，将贷款利率整体推高。为平息事态，金融当局限制银行发行金融债，但随之出现“挤压效应”，市中银行的存款、定期存款利率被推高到5%，引发一场吸储利率大战，这又反过来成为贷款利率上调的因素。此后，金融当局虽要求银行下调利率，但只适用于新增贷款，对既有的加杠杆购房族而言，仿佛是“别国的故事”。

“换贷”几乎是唯一的选项，但……

从韩国银行统计来看，既有贷款与新增贷款的走势形成鲜明对比。今年8月，以房贷余额为基准的浮动利率为4.7%，自2021年7月以来，已连续上涨两年多。相反，以新增贷款为基准的利率则在去年11月（5.31%）见顶，至今年8月已降至4.50%。

一位市中银行相关人士称：“考虑到自去年以来延续的家庭贷款减少趋势，可以认为未能享受到金融当局降息措施红利的加杠杆购房族人数要多得多。”在利率较低而房价较高、加杠杆购房族激增的2020年至2021年期间，国内存款银行房贷余额增加了95.5955万亿韩元；而自2022年至今（2023年8月）仅增加了25.798万亿韩元。

既有加杠杆购房族能使用的降息“牌”，就是将贷款转到其他银行的置换贷款。Kakao Bank和K Bank以低于市中银行、处于3%区间的利率为卖点，大量承接了置换贷款需求，背景就在于此。金融委员会计划最早在12月底推出房贷置换贷款平台，以此引导利率下调。但总债务本息偿还比率（DSR）超过40%的借款人将被排除在对象之外，无法进行置换贷款。

加杠杆购房族要背负高利率压力到何时，仍是未知数。Hana金融经营研究所研究员Yoon Seokjin表示：“对高利率长期化的担忧不断凸显，引发了利率急剧上升。美国长期国债利率上行强化了紧缩力度，如果中东冲突风险扩散，将恶化原油供需状况并推高油价，不确定性进一步加大。”