[实战理财]麻谷3亿·河南4亿级“New Home”3300户即将入市

by Kwak Minjae

Published 11 Oct.2023 11:00(KST)

16日特供启动，首都圈7处提供逾3300户
Magok·河南桥山等楼盘或将掀起申购热潮
共享型·选择型“青年特供”占15%，给2030一代机会

本月将启动第三次可低于市价购房的公共分配住房“New:Home”预售申请。随着对住房供应断崖的担忧加剧，包括首尔江西区麻谷地区、京畿河南市桥山地区在内的首都圈热门区域有大量房源被纳入，预计将吸引无房群体的关注。

据国土交通部11日消息，将于本月16~17日受理特殊供应、18~19日受理一般供应等，面向首都圈7个地区共3295户进行预售申请。本次第三次预售分为▲共享型 ▲普通型 ▲选择型。首尔麻谷10-2（260户·共享型）、京畿河南桥山A5（452户·共享型）、安山长上A12（440户·共享型）、南杨州真接2 A6（381户·普通型，287户·选择型）、九里葛梅站片区A4（230户·普通型，285户·选择型）、仁川桂阳A6（614户·普通型）、军浦大也米A1（346户·选择型）等将予以供应。

共享型为分售价约为市价70%，回购时处置损益的70%归购房者所有的一种类型。普通型与既有公共分配相同，分售价约为市价80%。本次首次供应的选择型特点是可先以租赁方式居住6年后再决定是否购买。南杨州真接2的条件为押金6931万韩元、月租金56万韩元，九里葛梅站片区为押金9131万韩元、月租金61万韩元左右。分售价按入住时评估价与分配时评估价的平均价格核算，转为分配时将提供长期低息贷款支持。

首尔“麻谷”备受关注…每月70万韩元土地租金成负担

最受关注的为以土地租赁型（共享型）分配住房方式供应的江西区麻谷洞“麻谷10-2”地区。因为这是预售小区中唯一在首尔供应的房源。该小区位于地铁5号线松亭站与麻谷站之间，为轨道交通便利区域。全部户型为专用面积59平方米，预计分售价为3亿1119万韩元。

不过，需要考虑的是，麻谷地区属于土地由公共部门持有、仅对建筑物所有权进行分配的土地租赁型分配住房。此外，每月还需缴纳69万7600韩元的土地租金，这一点也构成负担。与去年6月第二次预售时高德江一3小区专用59平方米月土地租金40万韩元（预计分售价3亿5000万韩元）相比，明显偏高。

尽管如此，房地产业内预计，由于具有价格竞争力，且对建筑价值的上涨部分可以获取差价收益，将会颇受欢迎。实际上，附近麻谷洞同等面积公寓“麻谷13小区Hillstate Master”上月成交价为11亿3000万韩元，因此普遍评价认为，麻谷地区分配住房的分售价相较市价大幅便宜。房地产经济研究所所长 Kim Inman 表示：“以麻谷地区为例，考虑到附近新建公寓的月租行情为押金4亿韩元、月租100万韩元左右，本次房源具有价格竞争力，而且建筑价值上涨部分也由购房者享有，因此判断会取得热销。”

公共分配 New Home 第三次预售登记。国土交通部供图

同样为共享型的河南桥山A5也因规划有地铁3号线河南延长线新设车站，且与首尔江南区、松坡区的通达性优越，预计人气颇高。河南桥山A5按专用面积不同，预计分售价为：46平方米（10户）3亿5710万韩元、55平方米（56户）4亿2184万韩元、59平方米（386户）4亿5639万韩元。尤其是其中占比最高的专用59平方米预计分售价，低于2021年11月通过预售供应的河南桥山A2同面积预计分售价（4亿8695万韩元）。不过，出售该类收益共享型河南桥山预售住房时，需将30%的差价收益与韩国土地住宅公社（LH）共享。