[读书小憩]文在寅政府青瓦台政策室长：“房地产政策失败的理由是……”

by Seo Miteum

Published 06 Oct.2023 14:10(KST)

编者按有的句子本身就浓缩了整本书的内容，有的句子则能一瞬间触及读者内心，成为读者与一本书之间的接点。本文从书中摘录并介绍这类具有意义的句子。

本书作者是被视为文在寅政府房地产政策设计者的前青瓦台政策室长 Kim Suhyun。曾被市民团体、媒体、专家、国民力量党、共同民主党等各方指认为房价暴涨的责任人，作者在书中承认了自身责任并由此展开论述。他逐一回顾文在寅政府为何未能控制房价、为抑制房价本应采取何种措施、房价究竟因何上涨等问题。他表示，“像我这样遭到所有人指责的人，更有必要先开口说话”，在反思文在寅政府房地产政策受挫原因的同时，审视韩国社会的房地产问题并提出替代方案。作者强调：“如果文在寅政府的房地产政策失败了，就必须记录并讨论其失败原因以及如何避免重演。同时，还要认真检视那些声称‘只要这么做就行’的无数人的批评。若不对文在寅政府进行反思，就无法妥善应对未来可能重演的局面。”

至于我本人，是否具备那样的资格尚不得而知，但我被视为文在寅政府房地产政策的责任者或设计者。市民团体和专家、媒体以及国民力量党、共同民主党都将我指认为房价暴涨的最大责任人之一。市民团体指责我没有把税收提高到位，而相反，保守媒体等则指责我主导了“税收炸弹”。此外，我还成了因扩大登记租赁制度而推高房价的“罪魁祸首”。第9~10页

毫无疑问，文在寅政府所面临的房地产市场环境极为严峻。在全球流动性扩张的背景下，李明博、朴槿惠政府期间减少的供应在当时已成为问题。更何况因新冠疫情而大举释放财政，在担忧经济危机的情况下，却反而出现了资产市场暴涨这一反常现象。只要是可能赚钱的标的，如股票、房地产、虚拟货币、奢侈品等，投机性需求蜂拥而至。在低利率和过度流动性的推动下，住房需求激增，而由于供应存在时滞，住房供应未能及时跟上。第49页

然而，这只是既定的情势与条件，并不意味着房价暴涨是无可奈何之事。令人遗憾的是，文在寅政府本可以做得更好，也本应做得更好。最令人心痛的是，此前勉强维持的房价竟在2020年下半年至2021年上半年几乎毫无防备地暴涨。第61页

在这种情况下，我国的家庭负债增速超过世界上任何国家。新冠疫情这一特殊情势固然产生了影响，但房价上涨的影响极大。尽管由于全租制度和家庭资助等因素，效果受到一定限制，但越是在这种情况下，就越应当更有力地抑制贷款。在整体加息条件受限的情况下，本应更早、更严格地适用总债务本金本息偿还比（DSR），尤其应当监控并遏制全租贷款、信用贷款以及变相房地产企业贷款等。却因为认为除房地产领域外金融机构无处运用资金，因为认为全租贷款对普通民众必不可少，因为政界要求扩大贷款，而对积极的金融抑制举措犹豫不决。第63页

尽管如此，未能及早平息对供应不足论的担忧，文在寅政府也负有重大责任。虽然供应不足论在很大程度上带有试图将政府政策失败政治化的政治话语框架色彩，但国民不安长期蔓延也是事实。从这个意义上说，若能更早制定并实施第三期新城决策以及对第一、二期新城的广域交通网扩充计划，就好了，这一点令人颇感遗憾。第65页

租赁事业制度是另一例政策混乱的案例。2017年末发布了扩大、强化民间租赁事业者登记租赁住房的鼓励政策，却在不到一年内将其废止并推翻。若是最初的形势判断有误，或此后形势演变出现问题，那么当然应当加以收拾。但更大的问题在于，围绕缩减、废止、维持等选项长期处于混乱之中。其中原封不动地反映了关于多套房持有者的社会争议。第68页

房价暴涨的核心原因在于过剩的资金，但政府却在因时滞而短期内难以见效的供应对策、以及针对“房产富人”的加税问题上，陷入意识形态争论，白白耗费了精力。考虑到住房金融化这一全球性现象，本应在金融领域拿出更为根本且迅速的应对措施，但政府和韩国银行却为了经济防御及广义上的金融稳定而作出迟缓而迟钝的决策。名义上是为了底层民众，结果却让底层民众承受了最大的损失。第72页

直到我参与房地产政策为止，正是在这一点上，我与所谓改革主义者们的立场不同。副总理 Kim Dongyeon 在2018年8月27日国会答辩中所说的“持有税不是用来抑制房价的税种”这番话，与我的想法一致。如何解释这样一个悖论：持有税实际税率世界最高的美国，反而是全世界房价上涨最多的国家？难道那个国家是因为流动性，我们则是因为税负太低吗？第144页

归根结底，持有税只能在按房地产种类及所在地区逐步提高课税公平性的过程中，渐进式地提高负担。尽管愤怒的国民要求只提高高价房和多套房的税负，但由于高价标准的设定问题，政府和执政党从2019年末到2021年中期又一次举棋不定。实际强化综合不动产税后，首尔一半以上的公寓都被纳入征税对象，政府和共同民主党大为震惊，匆忙手忙脚乱地想要再次下调税负。第145页

我国的房地产税至少在名义上与世界任何国家相比都不算弱，甚至还包含许多强力因素。尽管如此，却常被评价为实际税负偏低或公平性不足，而且所有人都不满。通过税制改革应当提高税负的一方，以及认为税负过高的高价房、多套房持有者双方，都对政府怨声载道。在这种情况下，房地产景气一变，税收就跟着大起大落。根据景气状况，持有税、转让所得税、取得税在强与弱之间来回摇摆。第151页

税收无疑是重要的房地产政策工具，但必须承认它并非万能。为了安抚对房价上涨愤怒的人们而只是一味提高某些人的税负，这不过是民粹主义，毫无可持续性可言。如果真正关注房价上涨的原因，就会发现，至少在我国，税收已经是次要领域。关键在于切断过剩流动性通过金融体系流入资产市场的链条，但我们却将这一部分置于监管的盲区，把精力浪费在税收这一陈旧争论上。第154页

全租保证金贷款越扩大，房价反而越会上涨。全租需求者通过贷款提高购买力，房主不仅可以进一步提高全租金，还可以将其用于“差价投资”。这无疑是一个两难困境。为帮助无房的底层民众或中产阶层支付全租保证金而扩大的全租贷款，反倒成了推高房价的“助燃剂”。第169页

最终，租赁事业者制度的“善意”或“天真意图”以失败告终。尤其是与此前一样继续将公寓纳入登记租赁对象，尽管设置了公告价格不超过6亿韩元的条件，但在公告价格难以及时反映实际成交价上涨速度的现实下，问题重重。第187页

政权已经更迭，文在寅政府的房地产政策并非无需再作检讨之事。就目前尹锡悦政府的行径来看，一旦房价在不久的将来回升、需求再次超过供应，问题势必会以同样甚至更恶劣的形式重演。必须与房地产政策的浪漫主义、煽动主义彻底决裂，确立关于市场与政府角色的韩国式原则。这正是应当从文在寅政府挫折中汲取的教训。第272页