[实战理财] 今年下半年解除转售限制的“楼盘”值得关注

by Kim Minyoung

Published 20 Sep.2023 14:36(KST)

8月全国一顺位认购竞争率为20.3比1，较7月上涨逾一倍。最近结束认购的首尔铜雀区“上道Prugio Clavenue”分售价为每3.3㎡（1坪）平均3,963万韩元，以最高价为基准，专用面积84㎡的价格为13亿3,930万韩元。对于因日益飙升的分售价和首尔认购竞争率而感到沮丧的刚需购房者而言，关注一下预售权市场，也可能是实现自有住房的一种途径。尤其是今年下半年，包括Jangwi Xi Radiant、Olympic Park Foreon、Gangdong Heritage Xi在内的6个小区预售权可以转让，刚需购房者应当仔细留意预售权转让限制解除的具体日期。

下半年可交易预售权小区共6处…Olympic Park Foreon也将解禁

据RealToday 20日消息，今年下半年在首尔可进行预售权交易的小区共6处。即将到来的11月，中浪区中和洞“Riversen SK View Lotte Castle（1,055户）”的预售权将可交易。该小区计划于2025年11月入住，是地铁7号线中和站附近的小区，目前组合成员的入住权专用59㎡价格在8亿5,000万至9亿2,000万韩元左右。

12月，包括“Olympic Park Foreon（1万2,032户）”、“Jangwi Xi Radiant（2,840户）”、“Gangdong Heritage Xi（1,299户）”等大型小区的预售权也将陆续流入市场。江东区屯村洞“Olympic Park Foreon”自本月15日起可进行转让。组合成员入住权的市场价格大致为专用59㎡16亿韩元、专用84㎡19亿韩元，计划于2025年1月入住。

同月16日，城北区长位洞“Jangwi Xi Radiant”预售权也将可交易。该小区计划于2025年3月入住，近期专用84㎡组合成员入住权实际成交价为11亿133万韩元。江东区吉洞“Gangdong Heritage Xi”自本月29日起可进行转让，预计2024年6月入住。专用84㎡组合成员入住权目前挂牌价在13亿韩元区间。

预售权·入住权市场回暖…上半年全国交易量同比增长70%

根据2017年“6·19对策”，曾被禁止转让的首尔预售权市场，在今年4月放宽公寓预售权转让限制的《住房法实施令修正案》实施后，开始出现回暖迹象。随着转让限制措施的放宽，首都圈公共住宅用地或调控地区的转让限制期为3年，包含首尔全境的过度集中抑制区域为1年，其余地区为6个月，还有部分地区则完全取消了转让限制。预售权转让限制期限大幅放宽后，今年年初预售权·入住权交易量较去年增加逾70%。

据Zigbang统计，今年上半年全国预售权·入住权交易共计2万3,282件。相比去年同期的1万3,549件，激增71%。与去年下半年（1万3,215件）相比也增加了约75%。首尔交易量则从去年上半年的48件增至今年上半年的284件，暴增逾5倍。尤其是成交价超过15亿韩元的高价交易，从去年的18件增至今年的106件，增长5.8倍。

仁川同样从2022年上半年的530件激增至今年上半年的3,218件，京畿道交易量也从1,173件增加到4,043件，以首尔为首的首都圈入住权·预售权交易市场明显回暖。地方情况也类似。曾因滞销房源而饱受困扰的大邱，入住权·预售权交易量从去年上半年的613件增至今年的2,395件，增长逾3倍。

预售权·入住权交易增加，与认购市场的景气度有密切关系。随着认购相关监管放宽，认购竞争率每月持续上升，加之分售价飙升，转向预售权的需求不断增加。根据Real Estate 114资料，全国公寓每3.3㎡平均分售价从今年一季度的1,682万韩元上涨至二季度的1,730万韩元，上涨2.9%。尤其是首尔同期从2,593万韩元上涨至3,017万韩元，涨幅达16.4%。首尔地区公寓分售价大幅攀升，导致冠岳区小户型公寓的分售价也突破了9亿韩元。