[薄冰般的PF市场]②PF贷款展期制造逾期率“错觉”…隐藏坏账不少

Published 05 Oct.2023 06:40(KST)

房地产金融违规展期掩盖逾期率下降
房地产基金和REITs未被纳入金融机构资产质量分类
推到未来的巨额不良或将集中引爆

有观点指出，通过房地产项目融资（PF）的逾期率或不良以下资产（不良债权，NPL）比例等表面呈现的健全性指标，难以准确反映PF实际不良状况。如果PF贷款成功展期，那么即便是不良可能性较大，或事实上已经处于亏损状态的风险敞口（Exposure），在统计上也不会被计入逾期或不良。因此，相关专家普遍认为，尚未在表面数据上显现、但事实上已经处于不良状态的PF贷款数量相当可观。也有分析指出，在并未被计为逾期的海外房地产基金中，表面上看不出的损失也在持续扩大。

未被计入逾期的“PF贷款到期展期”

据信用评级机构等统计，截至今年6月底，国内证券公司房地产风险敞口中，逾期3个月以上的房地产PF不良债权规模约为1.2万亿韩元。考虑到证券公司PF授信总额为27万亿韩元，以数据呈现的不良仅占极小一部分。从不良债权比例来看，PF资产健全性似乎并未大幅恶化。金融监管当局也评价称，虽然国内金融公司的PF贷款逾期率在上升，但逾期率水平尚不足以引发严重担忧，且近期上升趋势也有所放缓。

但PF业界将目前偏低的逾期率视为源自PF贷款到期展期的“错觉效应”。某地方房地产开发项目的A开发商最近将规模在约1000亿韩元左右的过桥贷款进行了展期。所谓过桥贷款，是开发项目取得开发许可之前，为购置土地而向金融公司借入的资金。向其提供过桥贷款的银团中包括证券公司、保险公司及资本公司等。

在展期过程中，出资金融公司协商后，将利息支付条件改为“利息后付”。也就是将原本每3个月或6个月支付一次的利息，改为在到期时与本金一起偿还。据悉，由于开发商已无力支付利息，才在展期时调整了条件。由于进行了到期展期，金融公司并未将这笔过桥贷款计入逾期。一位银团相关人士表示：“开发商事实上已经无法支付利息，按理应当计为逾期，但通过展期处理，最终并不会反映到逾期率上。”

据传，还有不少案例是通过增加贷款规模，把开发商本应定期支付的利息成本也一并纳入贷款本金，从而实现到期展期。对金融公司而言，只是PF贷款余额略有增加，无需将其计入逾期或不良，也不必计提拨备。正因如此，分析认为，即便在未被纳入逾期或不良授信的PF贷款中，也包含了相当规模的潜在不良。尤其是开发项目推进不顺的过桥贷款PF授信，即便获得展期，实际上出现亏损的可能性依然很大。

一位投资银行业界人士表示：“今年上半年到期的过桥贷款，大部分都实现了展期”，“由于对存量PF贷款不断进行到期展期，逾期或损失确认被持续推迟的情况正在发生。”另一位相关人士则称：“在加息前以高价购入土地的开发商为数不少，随着施工成本和利率上升，开发项目的盈利性正随着时间推移不断下降”，“PF项目推进速度持续放缓，直到形势好转之前，不断通过展期维持贷款的案例正在增加。”

未被纳入金融公司资产健全性分类范围的房地产基金和房地产投资信托（REITs）也构成问题。由于基金和房地产投资信托未被计入不良资产，金融公司房地产不良规模在统计上被低估。NICE信用评价分析称，如果将募集规模在10亿韩元以上、且出现20%以上亏损的基金或房地产投资信托纳入统计，证券公司的潜在不良PF风险敞口将从1.2万亿韩元增加到约6万亿韩元，扩大5倍。一位另类投资资产管理公司相关人士表示：“国内机构投资者的海外房地产投资损失，很可能被大幅低估。”

到期集中时或现“不良炸弹”一次性引爆

随着金融公司通过到期展期将房地产相关不良向未来“滚动转移”，有预测认为，类似“9月危机说”这样的危机预警今后将反复出现。这是因为与房地产金融相关的大规模风险敞口将周期性地不断迎来到期。如果在到期集中时点，因高利率或信用收缩等因素导致贷款展期无法顺利进行，就有可能出现“不良炸弹”集中引爆的局面。

据NICE信用评价统计，以今年上半年为基准，潜在不良风险敞口在2026年之前，每年平均都有超过1万亿韩元的到期规模。由于到期的风险敞口不断以1年前后期限进行滚动展期，各年度的PF及相关贷款到期规模可能持续增加。

与此同时，受市场利率上升和不良担忧加剧影响，PF贷款环境正在恶化。优先级PF贷款利率从此前的3%后段至4%区间，近期已上升至9%至10%。中间级贷款利率升至15%至17%，而愿意投资风险最高的劣后级的金融机构几乎难以寻觅。即便试图将过桥贷款转为本PF贷款，也因无法找到劣后级投资者，导致本PF配套融资失败的情况占多数。

在利率负担加重的背景下，愿意投资PF的市场流动性也在逐渐枯竭。银行对PF贷款及担保额度实行极度限制，仅参与部分本PF项目。保险公司和资本公司等第二金融圈也采取同样态度。MG社员储蓄银行、农协与信用合作社等互助金融机构也在缩减PF额度，并下调PF贷款的贷款价值比（LTV，比照房地产评估价值的贷款比例）。