[评论] 住房市场上出现了比利率更重要的因素

Published 12 Sep.2023 14:37(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:14(KST)

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Connected Ground代表 Chae Sangwook

2023年的房地产市场十分诡异。利率依然高企，房价也处在历史最高水平，但上半年首尔房价上涨约10%，广域市上涨约2%，房价却出现了回升。总债务偿还比率（DSR）并未放宽，利率也没有下降，然而住房贷款却增加，进而扭转了市场走势。这究竟是因为什么变化而出现的现象？

去年韩国在前所未有的加息速度之下，全国家庭部门的DSR在第四季度达到40.6%，本息偿还负担急剧加重。随着突破了政府当局设定的家庭贷款临界值——DSR 40%，理论上已进入无法再追加贷款的状态。在这种局面下，以首尔市为基准的住房购买需求大幅萎缩到往年同期的十分之一左右。月度交易量不足1000件的月份屡见不鲜，考虑到首尔共有约370万套住房，这意味着月成交占比仅约0.025%，几乎是难以想象的水平。

情况发展到这种程度，政府为提振住房需求，在今年1月30日推出规模达44万亿韩元的“特例住房长期固定利率贷款”，结果在短短9天内，申请金额便达到10万亿韩元，演变为历史上最大规模的贷款需求。特例贷款的特点在于不纳入DSR监管，使家庭贷款可以通过这一“绕行通道”继续增加。

利率是“系统”，特例贷款是“程序”。在经济政策中，“程序”意味着对特定资产市场进行微观层面的干预，从而直接施加影响。那么，如果这种微观干预在规模上却达到了宏观层面，会产生什么后果？因与索罗斯共同运作量子基金而声名大噪的Stanley Druckenmiller在2022年底曾表示，美国债券市场在被联邦储备制度（Fed）操纵之后，已经将近10年无法发挥准确反映经济状况的功能。随着美国联邦储备委员会（FRB）通过第二轮（2010年）、第三轮（2012年）量化宽松政策这一10年期国债购买计划，开始买入相当于数千万亿韩元规模的国债，利率被人为压低，债券价格则被推高。他批评称，正因为如此，债券市场未能如实反映其固有属性。

在韩国房地产市场，此前一直没有类似特例贷款这种级别的项目。直到在房地产市场历史上被视为第三次“硬着陆”的2022年底，才开始筹划该项目，并于今年施行，最终也达成了“稳定市场”这一政策目标。虽然并非仅凭特例贷款就让市场复苏，但如果将家庭贷款走势与房价走势放在同一条时间轴上对比，可以发现相关性最高的指标正是特例贷款，这一点众所周知。因此，市场参与者会预期，在明年或此后市场再次持续低迷时，政府还有可能再度推出规模达数十万亿韩元的特例贷款，这种预期提高了人们对住房资产的风险偏好，并可能强化一种心态：一旦市场崩塌，政府就会出手救助。这在某种程度上与2010—2012年美国债券市场上发生的情况如出一辙。

曾任宇航员和美国Eastern Airlines首席执行官（CEO）的Frank Borman曾批评对市场自然调节功能的积极干预，他说：“没有破产的资本主义，就像没有地狱的基督教。”这句话是以1990年代日本危机为反面教材而提出的，当时人们认为危机反而是由于政府的直接干预所致。如今距离2024年仅剩几个月，在住房市场的走向不再取决于利率、家庭部门或住房供应企业，而是取决于政府当局是否执行特例贷款这一点上，可以说，这已在预告市场机制的终结。