[公寓]“两年后会突然有钱吗”……为赚差价入市可能最终只剩债务（Park Eunjung 评估师第3部）

by Song Yunjung

by Lee Kyungdo

by Lee Miri

Published 17 Sep.2023 10:26(KST)

Updated 01 Oct.2023 09:53(KST)

open/close

不切实际的差价收益，拜托请放下这种幻想（Park Eunjung 评估师第3部）

要点

从根本上解决“逆全租”问题需要钱。难道两年后就会凭空生出钱来吗？现在手头没有钱的人，最终若要解决这个问题，基本原则就是必须处置自己现在持有的资产，来解决负债问题。但政府因为眼下问题过于严重，就先发制人地放宽总债务本金利息偿还比，即不看其偿还能力，愿意再多借钱给他们，从而把当前局面继续拖下去。

Q. 逆全租难有多严重

Shin Ji-eun : 第三部分我们来聊聊全租。最近“逆全租难”这个词好像经常出现。也有专家表示，时间过一轮周期就会自然解决，您怎么看？

Park Eunjeong : 目前全租问题之所以极为严重，可以认为是因为全租的需求与供给两端纠缠在一起。几年前我们还在说“全租难”，对吧？那正是推出租赁三法的时候，当时有人说“在不能涨租的期间，先把未来要涨的全租金提前涨上去”，其实这是很不合理的说法。当时我有个朋友就因为那套租赁三法气不过，干脆买了房，可见当时情况多极端。但实际上，那时租赁三法实施后，大约有78%，也就是10个人里有8个人，是在原住房以涨幅不超过5%左右的条件下续约居住，只有剩下的20%处于受冲击的立场。而看那时发生的交易，很多都是在高企的全租价格基础上进行“差价投资”的，形成了一种社会现象。

所谓全租，本质上是房东向房客借来一大笔钱，利用杠杆进行投资的形式。而“逆全租”就是房东陷入必须一次性偿还部分借入本金的处境。比如原先我从房客那里借了10亿韩元，也就是收了10亿全租金，但现在市价只有8亿左右，就出现必须归还2亿的局面。而所谓“逆全租难”，就是指借钱用的人根本无力偿还，就是没钱。逆全租的出现，说到底就是因为没钱。正是因为没钱才出现了逆全租。逆全租之所以变得如此严重，是因为尽管我们一直在说“供应不足”，但和历年平均水平相比，最近文在寅政府5年间首尔新供应的公寓数量平均每年多出1.5万套，供应量非常大。再加上大家都说首都圈房价要涨，事实上很多原本推进重建、再开发的区域，因为项目收益性不佳而停滞不前的，也都在这期间顺利开盘销售，项目得以收尾。也就是说，在一个供应非常充足的市场里，这些房子在供应时究竟是谁来买？其实是大家举债大量买入。只要能凑到定金就去认购新房，因为认购就像中“彩票”，所以只要先凑出定金，中期款可以走无息贷款或只付少量利息，最后结算尾款时再把房子放全租来解决这一部分资金。

Shin Ji-eun : 也就是说是“零首付买房”啊。

Park Eunjeong :对，就是想着“我可以赚取差价收益”。市场就是在这样的逻辑下被推高的。过热的市场在2到3年后进入实际交房阶段，轮到真正入住的时候了。到了入住期，为了支付房款就需要真金白银。但大家手头都没有钱，只能靠放全租来填这个窟窿。于是全租供应量依然很大。可是，就像您刚才提到朋友的例子，在那段时间买房的人很多，全租需求本身已经下降，因为自有住房增加了，全租自然减少。而租全租的人，以前大多是用自有资金，几乎不负债。

Shin Ji-eun :以前是拿自己的钱直接去租全租的。

Park Eunjeong : 对，大家会选择与自己经济水平相匹配的全租房。（但后来）随着全租贷款高度活跃，人们不再是用自有资金租房，而是通过负债来租，这些年都是这样。但随着利率上升，偿还压力变大，市场上就缺乏足以支撑原有价格的需求。于是全租需求下降，而供应增加，全租价格自然只能下跌。逆全租就是这样产生的，而真正借钱用的人却没有偿债能力。

Shin Ji-eun :其实关于逆全租，已经不是第一次被提出来，而是反复出现的议题。既然在当前这种“没钱且供应过多”的环境下，这个问题还有解决的可能吗？

Park Eunjeong : 所以政府提出要“先发制人地应对”，宣布“不适用总债务本金利息偿还比限制，也要借钱给他们”，就是这个意思。

Shin Ji-eun : 也就是说，政府决定出面放贷了。

Park Eunjeong : 是的。因为这些人根本无力偿还这笔钱。个人与个人之间的借贷不会按照这个价格来周转，所以政府就让银行多贷出剩余差额的部分。可是，从根本上讲，要解决这个问题就必须有钱。那这个人在两年后真的能攒出这笔钱吗？

Shin Ji-eun : 确实如此，两年过去钱也未必攒得起来。

Park Eunjeong : 大多数情况下，只是把时间往后拖而已。我认为，最终要解决这个问题，按照本来的基本原则，就应该处置这些曾经涨价的资产，来解决债务问题。这就是资本主义：当你背上超出自身承受能力的债务，当偿还期限到来时，应该首先通过自身努力、采取自救措施来偿还；如果仍然无法做到，再考虑排在后位的政策性措施才比较合适。但政府现在认为问题已经严重到这种程度，所以先发制人地放宽总债务本金利息偿还比，也就是不看其偿还能力，愿意再多借钱给他们，从而继续延长当前的局面。

而且，即便通过这种方式以贷款来“接盘”偿还，如果之后还能继续通过全租来进行同等规模的再融资，或许还说得过去；但如果做不到，最终还是必须偿还这笔钱，就难免走向被动清偿，进而只能通过强制性的方式来处理，于是像法院拍卖、公卖等资产处置案例就会大量出现，目前正是这样的状况。

Q. 废除全租制度，现实吗

Shin Ji-eun : 形势确实不容乐观。所以有人干脆提出“把全租制度废掉”。这有可能实现吗？

Park Eunjeong : 其实全租本来就不是强制性的制度，而是基于双方需求匹配而形成的。对于选择全租的人来说，全租是他们在迈向自有住房前、积累资本的一个阶段；对于要为子女“重新起步”提供帮助的父母来说，全租制度则是一种向子女进行赠与的手段；同时，相比按月交房租，全租可以用更低的成本使用住房资源，这正是人们一直利用全租制度的原因。而从房东的角度，全租是最大化杠杆的一种方式，即便放弃通过全租获得的租金收益或稳定收益，也能通过资本利得获取回报，他们一直认为这是最优结构。也就是说，全租制度是因为双方需求相契合而形成的。

至于债务管理，其他贷款都纳入统一的综合系统管理：在哪里借了多少、总共负债多少，都会反映在个人信用上。但全租并不在这个管理范畴内，然而它明明也是一种民间金融形式。因此，我认为这一部分也必须纳入统一管理，应在同一体系下进行监管。

Q. 更理想的房地产投资方式

Shin Ji-eun : 最后，正在观看本视频的观众，有人已经拥有住房，有人还没有房子，也有人对房地产投资很感兴趣。除了认购新房之外，还有哪些正确进行房地产投资的方法？请您给我们的观众一些建议。

Park Eunjeong :首先，在看待“房子”这个商品时，没有必要只把房地产局限在公寓这一种形式。事实上房地产产品非常多样，而房地产相较于股票等资产，一个重要优点就是它以实物形态存在，具有“空间”的意义。即便我不在里面工作，它也可以通过租金收入等方式，为我创造收益，这就是房地产的功能。

（看待房地产时）不要只抱着“总会有人以更高的价格来接盘”的这种期待，而应关注这处房地产本身能带来多大的收益，是否真的能像“现金奶牛”那样源源不断为我赚钱。要思考以较低价格买入这种产品的方式，以及“我为什么要买它”的合理理由，在此基础上关注并投资这些标的，我认为这才是更为健康的方式。

而房子最终当然可以成为投资标的，但与其说是投资标的，不如说它首先是满足自身效用、承载居住需求的基础性商品。因此，从时间维度、结合市场状况来看，能在价格低位买入，对个人而言才更有利。

Shin Ji-eun : 也就是说，尽量在便宜的时候买。

Park Eunjeong : 是的，与其指望“将来能以多少钱卖出”，不如在整体环境或宏观形势不佳时，以较低价格实现自有住房，这才是应当聚焦的方向。我也希望大家能以这种视角来观察市场。当年“梗尽全力买房”的现象出现时，我真的感到很惋惜。20至30多岁的人在亲身经历资产不平等的情况下，过于以单一目标进行投资，只关注“我要赚到多少”，把精力都放在这方面。但以我的人生经验来看，那一阶段其实是个人实现飞跃的关键时期，也是相对最有余力的阶段，所以更应该把资源投入到自己身上，多用心在提升自我价值的事情上，我认为这样会更好。

Shin Ji-eun : 这些建议确实非常有帮助。今天我们和评估师Park Eunjeong一起梳理了近期整体房地产市场，非常感谢您的到来。

Park Eunjeong : 谢谢。