[汝矣岛文艺复兴]汝矣岛重塑为国际金融城市…资本与高收入人才加速涌入

by Kim Minyoung

Published 04 Sep.2023 08:00(KST)

Updated 04 Sep.2023 13:14(KST)

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汝矣岛，从韩国金融圣地迈向全球金融城市
贯通东西的核心大道，“韩国版曼哈顿”中轴

如果面积约160万平方米的首尔汝矣岛公园及一带重建小区得以开发，汝矣岛将摇身一变，成为可与全球特大城市比肩的区域。尤其是在聚集了韩国交易所、证券公司和各类金融机构的韩国金融“圣地”东汝矣岛一带，预计将再次吸引大量资本和高端人力资源汇集。由于各类监管限制，东汝矣岛开发长期停滞，老旧化以及周末、夜间“空城化”现象等问题不断凸显。如果在推进居住开发的同时，通过税收优惠加速金融公司和金融科技企业的迁入，不仅有望推动金融产业高端化，还可通过激活住房市场和消费，带动商圈复兴，从而产生提振内需的效果。

首尔市在去年5月发布的“汝矣岛金融中心地区单元规划”中，提出了将汝矣岛打造为全球金融城市的蓝图。东汝矣岛一带聚集着如同“元老”般扎根于此的韩国交易所，以及28家大型证券公司、金融投资公司、金融监督院、金融投资协会等机构。根据首尔市的本次规划方案，将把东汝矣岛一带112万平方米划分为“国际金融中心地区”、为其提供支撑的“金融业务支援地区”、由珍珠、修整、孔雀、首尔等4个重建小区构成的“都心居住复合地区”，以及其余区域的“都心功能支援地区”等进行分区开发。容积率和建筑高度标准、根据推荐业种给予的激励措施等，将按照首尔市构想的各地区用途而有所不同。

事实上取消高度限制…有望出现类似乐天世界塔的超高层建筑

根据规划方案，国际金融地区内的金融特定开发振兴地区被指定为“可调整用途地区”，可将其从一般商业地区（容积率800%）上调为中心商业地区（容积率1000%）。包括韩国交易所在内的金融特定开发振兴地区，将继明洞和上岩洞之后，成为首尔第三个中心商业地区。

首尔市决定，在将金融特定开发振兴地区的用途上调为中心商业地区的同时，通过收取捐献用地（公共贡献），对金融支援机构入驻空间及道路等进行整备。若在首尔市公开征集评选中被选为创意·创新设计，还可获得适用于环保建筑的激励，容积率最高可放宽至1245%。

建设350米以上的超高层建筑也将成为可能。考虑到目前汝矣岛最高楼为高333米的Park One，这相当于事实上取消了高度限制。这意味着，在汝矣岛兴建国内最高建筑——高555米、共123层的蚕室乐天世界塔，也是被允许的。

实现高密度开发后，拥有相关建筑的企业既可以谋求租金收益，也可以提升生产效率。比如，假设A公司目前在一栋5层写字楼中安排5000名员工办公，如果将其扩建为50层，则可容纳约5万名员工。这样不仅能够在汝矣岛吸纳更多人力，还会自然转化为消费，对当地商圈产生积极影响。

资本与高端人才涌向汝矣岛…中轴道路有望崛起为“韩国版曼哈顿”核心地带

首尔市计划在中心商业地区积极引入金融公司。即便土地所有者不将用途上调为中心商业地区，只要有银行、保险、金融科技等金融公司入驻建筑，就将额外提供最高20%的容积率。汝矣岛在周末和夜间几乎没有流动人口，是夜间空城化现象极为严重的地区。为防止周末和夜间出现空城化现象，首尔市还计划增加居住设施。

如果按照首尔市规划顺利推进项目，汝矣岛未来有望重塑为居住、办公和商业功能均衡融合的超高层国际金融城市。在这一趋势带动下，企业也被预计将陆续迁往东汝矣岛。当前，汝矣岛已在发挥替代江南写字楼市场的作用——江南地区租金昂贵、空置率几乎为零。然而，一旦汝矣岛开发“扬帆起航”，市场预期将不再只是将其视为江南的替代选项，而是会有更多企业基于汝矣岛本身的地理优势而选择入驻。

贯穿汝矣岛东西向的中轴道路，预计将成为“韩国版曼哈顿”的核心区域。目前，这里坐落着汝矣岛地标之一——地上50层、地下6层、高246米的全国经济人联合会会馆（全经联会馆）。更名为“韩国经济人协会”后宣告重新出发的全经联，计划再次以代表经济界的全球智库身份，积极开展活动，为韩国经济发展方向提供指引。紧接着，于今年4月获得五星级评定的国内唯一奢华服务式公寓酒店——万豪行政公寓首尔，不仅满足游客，也满足因公务来访的海外投资者的住宿需求。The Hyundai Seoul和IFC Seoul等商业设施目前在流通市场也颇为亮眼，而于2020年7月竣工的“Park One Tower”，则从63大厦手中夺走了“汝矣岛最高建筑”的称号。位于中轴线尽头的LG双子塔，与63大厦一道，不仅是汝矣岛高层建筑的代表，更被普遍评价为向全世界展示韩国建筑水准的纪念性建筑。

金融公司的迁入已经开始。近期，SBI储蓄银行在教保证券大楼承租了约180坪的办公空间，Accuon Capital则与现代卡公司大楼3馆签订了约2600坪规模的迁入合同。Kiwoom证券计划通过重建自有大楼来全新打造总部，Shinhan投资证券则决定入驻位于汝矣岛站1号出口前的私立学校教职员年金公团（私学年金）首尔会馆大楼。预计于明年竣工的私学年金首尔会馆新大楼“TP Tower”，是一栋地下6层、地上42层的大型写字楼。