家庭可支配资金增加，流入首都圈公寓的可能性大
商业银行评估楼市回暖势头
家庭闲置资金或将流入
“以实际自住需求者为中心，住宅交易量正在恢复。随着政府放松监管，基调已转向软着陆。预计短期内将呈现温和回升势头。”
（25日 KB金融控股公司经营研究所《住房市场评论》）
各大商业银行陆续给出评估，认为住房市场正呈现回暖态势。7月全国住宅买卖价格环比下跌0.19%，已连续1年走弱。但自年初以来，已连续7个月跌幅收窄。尤其是市值总额排名前50的大型公寓，其价格变动率自5月以来连续3个月涨幅扩大（5月0.10%→6月0.82%→7月1.00%）。
6月全国住宅买卖成交量为5.3万套，已连续两个月突破5万套。相比去年平均成交量增加34%。KB金融控股公司经营研究所房地产研究团队分析称，“对住房景气回升期待感相对较大的首都圈，呈现出更快的恢复速度”。
家庭金融资产年均增量达335万亿韩元
在这一氛围下，有观点认为，家庭闲置资金将流入住房市场，从而推高首都圈公寓的购房需求。韩亚金融经营研究所通过《家庭流动性增加对住房市场的影响》报告分析称：“近期包括存款货币在内的金融资产大幅增加，国内家庭持有了相当规模的闲置资金”，“在住房市场回暖的背景下，部分家庭流动性有条件流入住房市场”。
疫情之后的2020—2022年，国内家庭金融资产（新取得+既有金融资产评估额）年均增量达到335万亿韩元，远高于前3年（197万亿韩元）。同期金融负债年均增量为149万亿韩元，金融资产增量约为其2.2倍。
其中，被视为闲置资金的存款货币在2020—2022年间年均增加169万亿韩元。报告称：“今年一季度环比增量为62万亿韩元，与去年同期的63万亿韩元相近，保持着稳健的增长势头。”报告还指出：“随着利率上升以及总债务本息偿还比率（DSR）监管强化，今年以来家庭偿还贷款，使得在存款货币余额中扣除贷款后的差额，一季度达到218万亿韩元，创疫情以来新高，为2010—2022年间平均差额36万亿韩元的6倍水平。”
报告预计，目前家庭持有的流动性规模较大，再加上通过“特例住房按揭贷款”等政策性按揭产品有望进一步获取资金，受购房心理变化影响，住房市场交易量有可能进一步增加。国土研究院调查的住房买卖市场消费者心理指数已从去年9月的90.1升至今年6月的114.1。
流入首都圈公寓的可能性更高
一旦资金入市，预计将优先集中流向需求者偏好度较高的首都圈公寓。正如近期首尔主要在售公寓认购竞争率过热所显示的那样，在买方心理回暖的基础上，需求者偏好度较高的产品投资回升势头尤为明显。以首尔为例，去年12月平均认购竞争率仅为6.5比1，而上月已飙升至120比1。
报告表示：“如果家庭流动性进一步流入住房市场，供应过剩压力较小、潜在需求较多的首都圈主要区域公寓，以及推进重建、再开发区域的交易量将进一步增加。”同时指出：“相反，需求层较薄弱、出现尾盘未售导致库存压力较大的首都圈非优选区域以及地方住房市场，则需要利率下行、积压房源消化之后，才有可能迎来实质性市场复苏。”
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