短短6个月全租金飙升数亿…下半年担忧不是“逆全租”而是“全租荒”

by Kim Minyoung

Published 22 Aug.2023 08:13(KST)

贷款利率下调、应对“逆全租难”措施见效
按韩国不动产院统计全国全租价格已连涨4周
全租房源减少全租价格涨势或将持续

近期随着全租押金价格呈上涨趋势，部分地区较年初上涨了数亿韩元。分析认为，这是由于政府为应对“逆全租”困难而推出的对策放宽了贷款监管、降低了利率，导致全租需求再次增加。此外，全租房源也在迅速减少，舆论担忧，韩国银行此前警告的下半年“逆全租难”尚未来临，反而可能出现“全租难”。

图片由联合新闻提供

据22日国土交通部实价公开系统显示，首尔江南区开浦洞Raemian Gangnam Forest专用面积84.83㎡的全租，今年1月以10亿韩元成交，但在7月签订的新全租合同金额已达12.1亿韩元，6个月内全租价上涨了2亿多韩元。江东区Godeok Gracium专用面积84㎡的全租，今年1月成交价为6亿韩元，本月交易价已升至8.3亿韩元。松坡区可乐洞Helio City 84㎡的全租价今年1月一度跌至6亿韩元后段，本月则已重回10亿韩元区间成交。

京畿道也以学区和大型小区为中心，呈现出全租价格回升的氛围。城南市盆唐区Sunae-dong Yangji Kumho 1小区专用面积84㎡的住房，今年3月以6.5亿韩元招入承租人，但上月同一小区的一层低楼层房源成交价已达到7.3亿韩元，比此前高出8000万韩元。

不仅首都圈，全国范围内全租价格也在上涨。韩国不动产院统计显示，截至本月14日，全国全租价格上涨0.04%，连续4周走高。首都圈和首尔分别上涨0.1%、0.11%，连续6周保持升势。就在第二季度，市场还在强烈警告今年下半年逆全租问题将加剧，而进入第三季度后，全租价格却呈现逐步回升的态势。

此前，韩国银行在今年5月发布的《“空壳全租”与逆全租现状及启示》报告中曾警告称，今年下半年和明年上半年将有相当部分“空壳全租”合同到期，下半年逆全租难或将加剧。“空壳全租”是指买卖市价低于既有全租保证金的情况，“逆全租”则是全租市价低于既有全租保证金的现象。空壳全租和逆全租的增加，会扩大全租保证金无法返还的风险，并可能因保证金偿还压力转化为房源抛售，从而加大房地产市场的下行压力。

受全租诈骗等影响而下滑的全租供需指数也呈现出明显回升势头。据不动产院统计，截至本月第二周（14日），首尔全租供需指数为91.6。今年年初为61.2，如今已上涨30多个点。全租供需指数以“100”为基准，数值越接近0，意味着挂牌房源多于找房承租人；数值越接近100，则意味着承租人需求多于市场供应。

市场普遍认为，全租价格短期内仍将维持上涨态势，原因在于全租房源减少。根据房地产大数据企业Asil的统计，截至22日，首尔25个自治区中，除恩平区（1.1%）外，其余地区的全租挂牌量均较6个月前减少。铜雀区（-65.2%）、广津区（-63.1%）、中区（-61.9%）、麻浦区（-61.1%）、城北区（-59.6%）等地的全租房源降幅尤为明显。