“重建象征”银马小区，时隔20年即将成立业主联合会…房价呈V型反弹
19日于良才洞aT中心召开大会
历经各种曲折获推进委员会批准后时隔20年
若年内获准成立组合重建将步入正轨
被称为“江南圈重建象征”的首尔江南区大峙洞银马公寓，已选出重建组合组长，进入成立组合的倒计时阶段。这距离设立重建推进委员会已过去20年。银马公寓因业主之间反复的对立、当局出于担忧房价上涨而实施的严厉监管等种种曲折，长期停留在“重建候选地”状态。如今银马公寓的组合有望成立，在房地产低迷期大幅下跌的房价也正呈现出V型反弹走势。
据21日整备业界消息，银马公寓于本月19日，在瑞草区良才洞aT中心召开了重建组合成立大会。自1998年开始推进重建，并于2003年12月31日获得推进委员会批准以来，时隔整整20年才走到这一步。首任组合组长由现任重建推进委员会委员长Choi Jeonghee当选。组合组长候选人由Choi委员长与Eunma业主协商会代表Lee Jaeseong两人竞争。在全体4278名组合成员中，有3654人参与投票，其中Choi委员长获得2702票（76.3%）。
首任组合组长Choi Jeonghee表示：“最重要的是时间。自1999年起我们就开始准备重建，但在长达24年的时间里产生了巨额沉没成本，也失去了机会成本”，并承诺将在2年内启动搬迁。此外，他还提出将降低追加分摊金，并新设31坪户型。
推进委员会预计，如果能在今年内获得江南区厅的组合成立许可，项目将正式步入正轨。
银马公寓虽在2010年通过了安全诊断门槛，但在整备计划审议中屡屡受挫。在房价上涨背景下，该小区受到政府与首尔市的集中“盯防”，可谓充分体现了其“课外辅导一条街最大重建项目”的名号。业主之间持续的矛盾同样是阻碍重建的一大因素。
停滞不前的银马公寓重建项目，在首尔市长Oh Sehoon就任后，随着各类整备项目监管放宽，再次开始运转。去年10月，最高35层设计方案已通过首尔市整备计划审议。
根据整备计划方案，银马公寓将由现有的14层、28栋、4424户，通过重建新建为最高35层、33栋、5778户（其中公共住宅678户）的公寓小区。其中一般出售房源为771户，目标为2027年开工、2030年入住。不过，该整备计划方案预计将在组合成立许可下达后进行变更。由于首尔市在今年1月公布的《2040首尔城市总体规划》中废除了“35层规则”，原有35层整备方案极有可能被提高至49层，同时增加户数。
但仍有不少难题亟待解决，例如高额的组合成员追加分摊金、首都圈广域快线（GTX）C线是否会贯穿小区等。若楼层上调，预计追加分摊金问题也将有所缓解。银马公寓象征意义重大，但容积率已达204%，并不算十分具有项目盈利性。按当前方案估算，组合成员追加分摊金约为3亿至7亿韩元。
随着银马公寓重建逐步明朗，买卖交易日趋活跃。根据房地产大数据平台“公寓实际成交价”统计，自今年1月至今，银马公寓在江南区成交量最多，共成交82套。与此同时，价格也在V型反弹。以专用面积84平方米户型为例，曾在2021年11月创下28.2亿韩元的最高价，随后受房地产低迷影响，去年10月跌至21亿韩元，但近期以26.5亿韩元成交，价格快速修复。大峙洞一家房地产中介事务所相关人士表示：“随着银马重建组合成立临近，房价有超越一直高于银马的（附近重建小区）Mido的势头”，“位置优越且全屋翻新的房源，挂牌价已达28亿韩元区间。”
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