“倒挂租金危机，明年7月将消失” [公寓]

by Song Yunjung

by Lee Kyungdo

Published 20 Aug.2023 07:02(KST)

Shin Jieun：现在与Park Hapsu教授一起进行的《经济热点》节目，下面开始第三部分。第三部分我们打算聊一聊全租问题。最近所谓“空壳全租”“逆全租”等与全租相关的议题非常严峻，甚至还有“应该废除全租制度”这样的声音传出。大家都说现在的逆全租危机很严重，究竟严重到什么程度？是否会成为影响下半年整体房地产市场的议题？希望您先帮我们梳理一下这一部分。

Q 目前逆全租问题有多严重

Park Hapsu：所谓逆全租，是指到我必须搬家的时候，市场上的全保证金水平比我当初签约时的全保证金大幅下降的情况。向房东返还保证金时出现问题，导致我很难搬家，这就是逆全租问题的核心所在。现在因为全租保证金返还贷款被作为总负债本金利息偿还比率（DSR）的例外来实施，如果由此能够顺利实现全租保证金的返还，那么这个逆全租问题有望有所缓解。

为什么会出现这样的问题呢？回顾一下，当房价急剧上涨时，房价曲线和全租价格曲线在过去大约3年里是同步前行的。也就是说，买卖价格上涨的同时，全租价格也一路跟着上涨。更准确地说，直到2020年、2021年以及2022年上半年，房价一直在上涨。

可以把2019年视为第一轮低点，从下半年开始价格逐步抬升，持续涨到了2020年、2021年和2022年上半年。因此，从2020年7月到2022年7月这两年间签下的高额全租合同，就是现在问题的核心。以2023年为基准，2021年签约的人在今年2023年7月合同期满两年。本来满两年后，可以通过行使合同续签请求权，仅在5%幅度内上调租金并再续两年，但由于目前全租价格已经比2021年时更低，所以承租人都要求把钱退给自己，打算搬去别处。

因此，如果这次全租保证金返还贷款能够顺利落地，问题在一定程度上有望缓和。而从2022年7月算起两年，到2024年7月，也就是明年7月，逆全租问题有相当一部分有可能得到化解。因为在房价上涨期以高价签约的那两年大部分合同都会结束，问题基本会消失。这是最晚在明年7月前可以解决的过渡性问题，没有必要过度担忧。

另外我刚才说过，预计到明年上半年情况会得到梳理，而明年的一个议题是首尔公寓入住房源将急剧减少。从住房供应量的角度看，明年全租价格存在上涨的忧虑。如果今年下半年能够比较平稳地度过，预计整体不会出现太大问题。

Q 取消全租制度是否可行

Shin Jieun：不过最近出现了不少“废除全租论”，认为既然问题这么多，干脆把全租制度取消掉，这种说法相当激进。那从现实角度看，取消全租可能吗？您认为有必要非得取消吗？

Park Hapsu：全租并不是想取消就能取消、想保留就能保留的制度。全租制度在长期的市场实践中，已经与各种利益关系交织在一起，不可能在某个时间点突然截断，全部改成月租，这在现实中是行不通的。

从居住成本角度看，以全租方式居住是负担最小的方式。比如一套价值10亿韩元的房子，如果全租保证金是房价的60%，也就是6亿韩元，那么只要拿出6亿就能住进一套10亿的公寓，并且可以充分利用这套住房的全部居住价值。原本需要有10亿才能享有的居住价值，现在只要6亿就可以实现。正因为全租的居住成本最低，所以既没有理由取消全租，月租家庭的最大心愿您知道是什么吗？就是“我想住全租”。

因此既没有取消全租的理由，全租本身也不会消失。只是在全租价格略有上涨时，“半全租”（部分保证金、部分月租）的形式可能会增加。比如原来全租是5亿，房东突然要求涨到7亿，如果不贷款的话，很难一下子筹到多出来的2亿。这时承租人就会说：“那这2亿部分我用月租来支付”，于是就会出现半全租的形式。但随着全租价格趋于稳定，半全租比例又逐渐消失。对承租人来说，能够做到100%全租当然是值得欢迎的事。

Q 现行全租制度的改进方向

Shin Jieun：那么在您看来，我国的全租制度有哪些部分是您认为应该改一改的？有没有您觉得需要修正的要点？还是说已经非常完善了？

Park Hapsu：全租制度的核心是房价的一定比例，也就是所谓全租率。全租率的高低会影响市场涨跌。一般来说，当全租率超过70%时，（只要再补上30%就能买房）就会产生推高房价的效果。目前全租率大概在50%多，还不到60%，如果有一天升到接近70%，届时会有相当一部分人产生置业需求。从承租者角度看，密切关注全租率的走势，并将其合理运用到自有住房的筹划中，是一项非常重要的策略。

多套房持有者通过“带全租”买房的“差价投资”（即利用全租差价进行投资），当然不是值得鼓励的行为，但作为一种投资方式，也不能百分之百一概否定。多套房持有者把房子以全租方式出租，从某种程度上看，也让承租人可以用较低的价格使用该住房，同时还发挥了民间住房供应者的角色。

不过，为了防范过度依赖全租进行购房，上一届政府曾推出多套房持有者取得税加重征收制度。而现任政府则提出要放宽取得税加重，目前地方税法修正案已经提交国会审议。该修正案在去年12月提交国会，但至今尚未通过。

因此，从去年12月21日起，政府已经宣布将对这一制度进行追溯适用：多套房持有者买房时如果缴纳了较高的取得税，一旦地方税法修正案通过，就会退还多缴部分。这一政策方向已经对外公布。但我个人认为，这一地方税法修正案应该暂缓推进。因为多套房持有者通过带全租买房、进一步增加持有住房数量，仍然可能引发房价再次上涨的忧虑，所以应当优先让无房家庭先买房。从这个角度出发，我主张暂缓放宽多套房持有者取得税加重政策。原因在于，让承租人提高自有住房比重，更有利于整体住房市场的稳定。虽然多套房持有者确实承担了一部分民间租赁住房供应者的角色，但在他们继续扩张购房之前，应当优先保障无房家庭实现自有住房。因此，从这一立场出发，取得税加重政策在短期内应当继续维持。

目前取得税加重是以调控对象地区为中心来认定住房套数的，但调控对象地区除了江南三区和龙山区之外基本都已被解除，所以这一认定标准几乎已经失去意义。今后应当以首都圈、地方广域市、地方大城市等行政单元为基准，重新制定标准，将其作为常态性的课税体系来运行，通过这种方式在一定程度上阻断多套房持有者的新增投资。我一直在持续主张，应通过这样的方向来改进取得税制度。

Shin Jieun：今天我们和Park Hapsu教授一起聊到了全租制度，相信对大家的实际生活非常有帮助。正在观看本视频的观众当中，一定有不少人怀揣着“拥有一套属于自己的房子”的梦想。最后也请您为这些观众朋友送上一段视频寄语。

Park Hapsu：自有住房的准备，我认为可以说是我们理所当然要完成的一项“课题”。很多人会问：“应该什么时候买房？”在我看来，当你准备好了的时候，就是入市买房的时机。至于具体何时出手，只要你的贷款偿还能力已经具备，那就不会有太大问题。当然，这并不是说要在房价猛涨的时候盲目追高买入。在当前这种市场环境下，我认为适当关注新房认购并不会有太大风险。其次，如果在一般住宅市场上，出现价格相对便宜的急售房源，那么在你重点关注的区域内，完全可以在看好未来价值的前提下，把包括重建、改造等因素也一并纳入考量来进行接近，我认为这样做问题也不大。当然，目前房价并非所有地区都已经大涨，仍然存在相对涨幅较小的区域。如果你肯多跑多看，即使是不在网络上挂牌的房源，也有可能发现不错的急售机会。我的建议是，大家不妨多花些精力，多跑一跑市场，更加积极地迈出自有住房筹备的步伐。

Shin Jieun：希望大家能参考您刚才给出的这条建议，一边怀抱自有住房的梦想，一边早日实现财富增长。也再次向今天做客《Apate》节目的Park Hapsu教授表示感谢。谢谢您。

Park Hapsu：谢谢。