[汝矣岛复兴] 半百岁火柴盒公寓将重建为最高70层天际线

by Im Onyu

Published 04 Sep.2023 09:30(KST)

Updated 04 Sep.2023 15:30(KST)

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吴承诺放宽监管重建项目重启提速
首个重建项目施工方遴选建企暗战正酣
有望打破千篇一律天际线实现多样化布局

“自来水里出铁锈已经成了家常便饭，墙上的混凝土也在往下掉，不能再这样白白耗时间了。”

走进于1971年竣工、是汝矣岛最老的小区——示范公寓，只见楼体外墙上无数道裂缝，无声诉说着岁月痕迹。1日记者见到的一名居民强调称：“谁会当下任市长还很难说，所以必须在力推重建的吴市长任期内，尽可能把程序都走完。”

示范、玫瑰、三富、木花、首尔……车行上元晓大桥，汝矣岛这一带“半百之龄”的中层公寓连成一线，低矮的轮廓一览无余。几乎像用尺子量好一般整齐划一，这条也被称为“火柴盒”的汉江沿岸天际线，与打出“东北亚金融枢纽”旗号的汝矣岛并不相称；与紧挨示范公寓、拔地而起高达250米的63大厦，以及三富、木花背后的Parc One、IFC Mall等高层建筑相比，也显得格外突兀。

不过，汝矣岛汉江沿岸公寓勾勒出超高层天际线的日子已为期不远。曾在前首尔市长朴元淳任内因开发受阻而度过“痛苦的10年”的这些小区，如今在首尔市长吴世勋放宽各类管制、允许最高高度达200米（约70层）后，对重建的期待正在不断升温。

“汝矣岛1号重建”将花落汉阳还是示范……大型施工企业为夺得头衔暗中角力

汝矣岛最早建成的示范公寓。由于年久失修，外墙布满裂缝。照片=记者 Lim Onyu ioy@

被封闭了50多年、迟迟无法推进的示范公寓重建，近期开始提速。去年11月，首尔市的“快速统一规划”方案获最终确定，现有1584户将重塑为2500户规模。靠近63大厦的楼栋通过重建最高可建至65层，预计将形成华丽的天际线。

除示范公寓外，汝矣岛还有包括汉阳、三富、大桥在内的16个建于1970年代的小区正在推进重建。“汝矣岛1号重建”的最有力候选则是1975年建成的汉阳公寓。首尔市为契合汝矣岛金融枢纽构想，通过快速统一规划，将其勾画为金融中心地带的特色型居住小区。现有599户将重建为最高56层、4栋、956户规模。

汉阳公寓最近已启动施工企业遴选程序。1日举行的现场说明会上，三星物产、现代建设、大宇建设、GS建设、DL E&C、POSCO E&C、乐天建设、Hoban建设、HDC现代产业开发、晓星重工业等10家企业悉数到场，表现出浓厚兴趣。

一位大型建设公司相关人士表示：“在具有巨大区域象征意义的汝矣岛，‘1号重建’本身就具有稀缺性，因此各家建筑公司都会以公司名誉为赌注，参与汉阳公寓的竞标。”他还解释称：“鉴于附近聚集了示范、三富等多个重建小区，此次结果也可能对今后的竞标产生影响。”

从63大厦观景台眺望的汝矣岛国民小区公寓景象。照片=记者 Kim Hyunmin 提供

随着汝矣岛重建项目逐渐明朗，在房地产低迷期大幅下挫的房价也开始反弹。汉阳公寓专用面积149.59平方米的户型，在上月26日以创历史新高的26.3亿韩元成交。其价格曾从2021年8月的25.8亿韩元一路跌至今年4月的21亿韩元，5月以24亿韩元成交后，此次又一举刷新纪录。三富公寓135.8平方米户型也于本月10日以28亿韩元的最高价成交。该户型在2021年4月曾成交26.25亿韩元，价格其后一路跌至今年3月的23亿韩元，6月回升至27亿韩元后，此次再次刷新高点。

示范公寓118.12平方米户型则在上月以23.3亿韩元签订合同。虽然尚非历史最高价，但与去年12月20亿韩元的实际成交价相比，7个月内上涨逾3亿韩元。追溯到1971年，该面积在示范公寓的最初预售价格为422万韩元。50余年间，价格暴涨逾50倍。

汝矣岛内的教育设施方面，小学有汝矣岛小学、尹中小学，初中有汝矣岛中学、尹中中学，高中有汝矣岛高中、汝矣岛女子高中，共6所学校。汝矣岛小学、汝矣岛中学、汝矣岛高中均拥有逾50年历史，尹中小学、尹中中学的建校时间也早已超过40年。汝矣岛女子高中今年也迎来建校40周年。

1970年后长期被搁置、日趋老化的汝矣岛公寓……迎来逆转契机

汝矣岛虽已成长为金融中心地带，但包括汉阳在内的16个小区，自1976年该片区被划为公寓地区后，便逐渐老化并长期被搁置。期间虽多次出现重建契机，却屡屡告吹。

建国大学不动产研究生院兼任教授Park Hapsu表示：“2011年吴世勋市长任内，曾作为‘汉江文艺复兴’的一环，推进将整个区域上调为商业用地的重建方案，但由于最高达40%的公共回馈比例引发与居民的摩擦而告吹。其后朴元淳市长又推进整体开发，但在房价上涨的背景下，地块单元规划一再被推迟，重建意志再次受挫。”

然而，吴市长在废除35层高度限制的基础上，又制定了允许最高高度达200米、容积率最高达800%的地块单元规划，从而迎来转机。根据汝矣岛公寓地区地块单元规划决定案，汝矣岛公寓在重建时，通过用途上调最高可建至70层。

木花·三富、汉阳、三益、银河、广场3～11栋、广场1～2栋、美成等8个小区，将上调为一般商业地区，适用最高800%的容积率。与汝矣岛高中、汝矣岛中学、汝矣岛女子高中等相邻的玫瑰、画廊、大桥以及示范等4个小区，则考虑到采光权等问题，上调为准居住地区，适用最高500%的容积率。

与此同时，吴市长还通过“快速统一规划”为重建项目提供支援。通过该规划，通常在一般整备项目中，从指定整备区到正式推进所需的约5年时间，有望缩短至2年以内，时间减半以上。

但要享受上述放宽管制带来的利好，必须遵循首尔市提出的包括公共回馈在内的各项指引。Park教授表示：“从首尔市的快速统一规划方案来看，核心在于大幅改善市民亲近汉江的便利性。”他还称：“此类指引反而可以提升小区价值，只要实现激励与管制的适当平衡，汝矣岛重建有望顺利推进。”不过他也补充说：“重建超额收益回收制依然是一个重大障碍。”

专家指出，要让一再受挫的汝矣岛重建真正步入正轨，公部门与民间之间的平衡至关重要。

韩国建设产业研究院研究委员Lee Seungwoo表示：“要想让汝矣岛实现成功开发，公部门与民间之间适当的角色分工必不可少。正如纽约哈德逊广场、伦敦码头区、日本丸之内等大城市大规模中心城区整治案例所示，需要公部门的积极意志以及随之而来的各类激励与放宽管制。”