楼市回暖带动小型楼宇活跃…瞩目圣水洞与汉南洞 [实战理财]

by Kim Minyoung

Published 26 Jul.2023 14:00(KST)

Updated 28 Jul.2023 16:05(KST)

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持有约20亿韩元出头现金的50多岁专业人士A某，为了获取租金收益，决定进行大楼投资。之后在去年5月，他决定购买一栋老旧建筑，该建筑不仅与江南的交通连接相对便利，还紧邻瑞草区的公寓重建工地。以40亿韩元的成交价计算，若将各种附带费用包括在内，所需投资金额约为42亿至43亿韩元。由于该物业在支付尾款后需要进行新建工程，还需追加投入约15亿韩元。除自有现金外，A某计划通过抵押贷款和设施资金贷款来筹措其余费用。此时，施工期间以及招租前空置期间所需支付的利息费用也被纳入资金计划。A某打算通过首次购楼获取差价收益后，持续购买其他建筑。本次购入大楼的预期租金收益率约在4%左右。

负责此次大楼收购咨询的“爱楼男”（意为“热爱大楼的男人”）Yoon Sangyeon常务表示：“就这次额外看的这类物业而言，由于卖方交房条件的影响，到支付尾款为止还剩下较长时间”，“在此期间不会产生利息费用，因此要尽可能提前做好为新建工程准备的设计、灭失登记、开工等工作，这样才能节省尾款之后产生的利息成本”。

近期，随着首尔为中心的首都圈房地产市场出现回暖迹象，“小型大楼”市场也开始蠢蠢欲动。受1%区间低利率的影响，价格曾大幅上涨的小型大楼，近期因高利率和价格负担导致需求减少、成交量下滑，但准备入市的潜在投资需求依然不少。不过，由于大楼投资动辄投入巨额资金，对地段、税费、投资价值等进行细致分析必不可少。一般而言，小型大楼是指总建筑面积在3000平方米以下、楼层在5层左右、成交价在50亿韩元以内的商业用大楼。近来随着房地产价格整体上涨，最高价格达100亿韩元的大楼也被纳入小型大楼的范畴。

首尔商业·办公用大楼成交量反弹……“小型大楼”成主力

以大数据和人工智能（AI）为基础的商业地产专业公司房地产Planet对国土交通部的实际成交价资料进行分析后发现，去年5月首尔成交的商业·办公用大楼共147宗，较前一个月增加24.6%。首尔市商业·办公用大楼的成交量自前年下半年起一路走低，并在去年1月触及最低点，此后逐步反弹。不过，成交金额为8699亿韩元，较前月减少40.5%。与成交量相比，成交金额偏少，是因为小型大楼的交易占了较大比重。

总建筑面积3305平方米以下的小型大楼成交量共145宗，占全部交易的98.6%。其中，小型大楼（整栋建筑由个人或共同所有，总建筑面积在100平方米以上、3000平方米以下的一般建筑物）的成交尤为突出，小型大楼成交共112宗，占整体的76.2%。

过去，流动性充裕的富裕资产家是小型大楼的主要投资者，而近期则如A某案例那样，从事专业职业的40～50岁人群，不再偏好已完工的成品大楼，而是多选择收购老旧住宅，通过提升价值的方式进行投资。

房地产Planet代表Jung Sumin表示：“国内大多数建筑都在老化，新建大楼从投资者角度来看，以合理价格购入越来越困难”，“因此，收购老旧大楼，通过改造实现‘价值增值（value-add·附加价值）’的案例不断增多，这已成为为了提高租金收益率而进行房地产投资的一种趋势”。

此外，多户住宅由于按分户登记的每个单元都被视为一套住房，业主可能被归类为多套房持有者。因此，将其变更用途为小型大楼加以利用，成为近期为规避税收加重而出现的一种趋势。也就是说，在将多户住宅租户全部迁出后，完成用途变更手续的物业，是适合投资的优质标的。在这种情况下，卖方可以规避转让所得税加重，买方则可避免取得税加重。

江南仍是投资首选区域……近期“圣水洞”“汉南洞”受青睐

那么，投资者偏好的区域在哪里呢？投资者仍将已形成稳定商圈的江南地区作为首要考量对象。同时，近期圣水洞也崛起为备受青睐的区域。圣水大桥、地铁2号线、盆唐线等与江南的交通连接条件良好，又属于准工业区（容积率400%），建筑规模可比一般地区更大。凭借这些优势，当地集知识产业中心等办公设施、商圈，以及Acro Forest、Galleria Foret、Trimage等住宅于一体，形成居住、办公、商业“三位一体”的格局。

汉南洞亦是如此。该地区通过汉南大桥与江南相连，且与Hannam The Hill、联合国村、Nine One Hannam等汉南高档住宅区相邻，形成了与其他地区差异化的特色商圈。Yoon常务表示：“包括汉南3区在内的大型再开发项目正在推进，未来商圈有望进一步扩张。”