住宅市值蒸发343万亿韩元…撼动“国富”的房地产景气
去年我国国富增幅创下有记录以来的最低水平，主要原因是房价下跌。国内住房市值总额减少了342.8万亿韩元，这是自1997年外汇危机（IMF）以来第二次出现减少，也是历史上最大减幅。由于国富中房地产占比不断扩大，有分析认为，国富已被房地产景气所左右。
据韩国银行22日数据，去年住宅建筑和住宅建筑附属土地合计的“住房市值总额”为6209万亿韩元，一年内蒸发了342.8万亿韩元（5.2%）。在我国，每年通常都有公寓供应，且物价和公寓价格一同上涨，因此住房总市值下滑的情况较为罕见。本次减少也是自外汇危机时期缩水约32.45万亿韩元之后，时隔25年首次出现。
受此影响，去年国富增速（2.2%）也大幅放缓。韩国银行相关人士表示：“去年国民净资产增速是自2008年开始编制相关统计以来的最小增幅”，“房地产资产价格下跌是核心原因。”这与2020—2021年的情况截然不同。当时全国房价大幅飙升，带动家庭净资产大幅跳涨，国富也随之大增.
以2020年为例，在房价上涨的带动下，国富（1京7722.2万亿韩元）同比增长6.6%，创下历史最高纪录。房价涨势延续到2021年，同样原因使国富（1京9808.8万亿韩元）大幅增加，增速达到11.4%，再次刷新历史最高纪录。同一时期，家庭户均净资产从2019年的4.6297亿韩元，增至2020年的5.0451亿韩元、2021年的5.4301亿韩元，呈现陡峭上升趋势。
因此，关于我国国富过度集中于房地产的分析几乎年年出现。在非金融资产中，房地产（土地、建筑）占比从2012年的74%稳步上升至2021年的77.1%。按资产形态划分，以2021年为基准，土地资产和建筑资产合计占整体的88.7%。在房价趋缓的去年，这两项占比分别降至75.8%、87.7%，虽略有回落，但今年再次反弹的可能性很大。
房地产引发的两极分化问题也不容忽视。根据最近发布的以2021年末为基准的各地区土地资产增减率，土地价格涨幅集中在首都圈，京畿道为10.8%，仁川为10.4%，首尔为10.2%。首尔以3061万亿韩元占全国土地资产的28.9%，京畿道以2713万亿韩元（25.6%）位居其后。首尔和京畿道合计占比高达54.5%。
与主要发达国家相比，我国家庭资产中房地产占比也偏高。家庭及非营利机构净资产构成中，住房占比最高，为51.0%，住房以外的房地产为23.6%，现金和存款为20.4%。这意味着对房地产的偏好度非常高。房地产景气期，家庭资产随之膨胀；而在低迷期，泡沫破裂又会使资产迅速缩水。去年家庭及非营利机构净资产减少318万亿韩元，其中303万亿韩元来自非金融资产。
全球金融危机后，在低利率基调持续期间，房地产热潮兴起，家庭贷款大幅增加，已成为近期威胁韩国经济的主要风险之一。韩国银行将以住房等资产投资为目的的家庭贷款视为家庭负债增加的主要原因之一，并表示：“如果目前这样的增势持续下去，消费可能萎缩，经济增长率也可能下滑。”
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