年内到期1万亿韩元再现“炸弹传递”…PF过桥贷款不还本改“展期”
资金血脉不畅、项目收益性低致仅极少数转为本PF
今年内到期桥梁贷款达10万亿韩元…仅获6个月至1年短期展期
项目若无法正常化 最终变成不良的可能性大增
Lee Bokhyun金融监督院长27日出席在首尔中区明洞1街银行联合会馆举行的PF主贷款团协议签署仪式并致贺词。/照片=记者Yoon Dongju doso7@
View original image在证券公司项目融资（PF）逾期率快速上升之际，叠加新村金库事件、GS建设施工不良事件等利空接连爆出，市场对不良扩散的恐慌正在加剧。业内指出，年内到期的数万亿韩元桥梁贷款被视为潜在不良因素。虽然已有部分案例实现从桥梁贷款向本项目融资（本PF）转换，但主流评价认为，这难以视为市场改善信号，因为大部分项目并未推进预售，仅仅在做贷款展期，被批评为只是将不良“延后处理”。
证券公司+第二金融圈年内到期桥梁贷款接近10万亿韩元
据投资银行（Investment Banking）业界统计，国内23家证券公司持有的项目融资风险敞口（贷款加保证等或有负债）总计22.2万亿韩元，其中年内到期规模约为7.8万亿韩元，其中约5万亿韩元为桥梁贷款。若将其他第二金融圈的桥梁贷款合并计算，年内到期规模接近10万亿韩元。由于桥梁贷款大多期限较短，今年上半年到期的部分，绝大多数都已展期6个月至1年。据悉，其中真正实现转为本PF或收回本息的案例仅是极少数。
一位证券公司项目融资负责人表示：“目前被计入证券公司逾期的PF贷款，多数是几年前已经完成本PF转换的项目，近期由于项目盈利性急剧恶化，才在本息偿还方面出现问题。相比之下，桥梁贷款除了一部分转为本PF的项目外，大多数仍以桥梁贷款形态原样展期，市场整体处于‘硬撑’状态。”
在桥梁贷款展期过程中，证券公司试图降低风险的动向也被捕捉到。韩国投资证券近日在更换向大田儒城区鳳鳴洞某办公公寓开发项目实施公司提供的900亿韩元规模桥梁贷款的主贷行时，没有再提供此前的资金补充及债务承接约定。结构改为由施工方Kolon Global单独提供信用支持，被解读为证券公司已从该不良风险中抽身。
韩国企业评价相关人士表示：“证券公司项目融资资产结构中，占比较大的包括预售业绩不佳的项目、尚未启动预售的新项目以及桥梁贷款。在利率上升和房地产景气放缓的背景下，这些开发资产的健全性正在下降。在类似于2022年下半年那样的融资市场紧缩局面下，还存在向流动性风险传染的可能性。”
首尔·大邱等部分项目虽已转为本PF，但……
一直推进首尔龙山联合国军司令部旧址开发的Eleven Construction，今年6月成功筹措了规模达1.3万亿韩元的本PF资金。本PF与在项目取得审批前为拿地而筹资的桥梁贷款不同，是在审批完成后，为正式推进项目而用于工程费等项目成本的融资。本次项目融资中，从审批前就提供数万亿韩元桥梁贷款的Meritz证券，以及国民银行和Mirae Asset证券担任主承销商，完成了对贷款银团（投资者）的募集。
近期，大邱地区开发商B.O.B Planning从KB证券和Daishin证券等机构获得了总计2200亿韩元规模的项目融资贷款。B.O.B Planning正在大邱达西区本里洞416号一带推进地下4层、地上48层规模的住商综合体开发项目。施工方为SK Ecoplant，原计划在去年完成审批手续后，于下半年开工并启动预售，但因市场环境恶化，项目持续延宕。今年在KB证券等机构出手“驰援”后，项目才得以启动。KB证券此前也曾为大邱南区大明洞再开发项目安排约3000亿韩元的项目融资资金。
尽管部分项目已经获得本PF贷款，但主流评价仍认为，整体项目融资状况难言改善。多数项目未能转为本PF，仅以桥梁贷款状态进行到期展期。据悉，即便如此，如果开发商无力支付利息，金融机构也会选择延期收取利息，或将利息费用加计入本金后延长桥梁贷款的案例也不在少数。第二金融圈相关人士表示：“如果桥梁贷款不能展期，就可能触发违约，只能在‘骑虎难下’的情况下被迫延长贷款。”
一位金融公司项目融资负责人表示：“在房地产项目融资逾期与不良不断增加的情况下，对预售业绩没有保障的新项目发放贷款非常困难。部分地方项目中，丧失期限利益（Event of Default，EOD）的案例持续出现，建筑公司放弃承包合同等情况也在接连发生，预计艰难局面将延续。”
即便是成功完成本PF筹资的项目，也难言完全解除不良风险。据悉，首尔龙山联合国军司令部旧址、大邱本里洞和大明洞项目，并非像一般项目那样在开工前进行先预售，而是采取后预售的推进方式。对于这类优质项目，金融机构的计划是先缓解其流动性紧张，待房地产市场好转后再实施预售以回收资金。然而，由于以大邱为代表的地方项目库存房不断累积，即便采取后预售，也难以确保理想的销售业绩。
不仅证券公司，建筑公司的风险规避倾向也尚未消退。据悉，作为龙山联合国军司令部旧址项目施工方的现代建设，并未为本PF提供付款保证或债务承接约定等信用支持。DL E&C和GS建设也先后放弃了果川或釜山的部分再开发、再建项目。
一位投资银行业界人士解释称：“那些转为本PF的案例，只是通过紧急注入流动性让项目先运转起来，但如果在项目融资贷款到期时，后预售的销售业绩不佳，仍可能演变为不良。”该人士还表示：“如果房地产景气得不到恢复，无法通过预售业绩回收资金，那么单靠阶段性提供流动性，只能起到缩减或推迟不良暴露的作用，难以从根本上解决问题。”
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