宪法法院：“拖欠3个月月租的商铺承租人排除权利金保护”合宪
商铺租赁法相关条款被一致裁定为合宪
宪法法院作出决定，认定将拖欠3个月分租金的商铺承租人排除在转让费保护对象之外的《商铺租赁保护法》条款并不违反宪法。
这一决定的要旨是：对于与出租人之间信赖关系已经破裂的承租人，由其介绍的新承租人来与出租人强制缔结租赁合同过于苛刻；同时，考虑到《商铺租赁保护法》中已设有租金减额请求权等保护承租人的规定，从调整出租人与承租人之间利害关系的角度看，立法者的选择也不能认为过度。
据法律界5日消息，宪法法院在针对《商铺租赁保护法》第10条之4第1款的宪法诉愿审判中，以全体裁判官一致意见作出合宪决定。
A某于2017年4月与B某签订商铺租赁合同，约定自2017年5月1日至2019年4月30日为期2年，承租庆州市一处瓦屋顶餐厅建筑及周边土地等，押金5000万韩元，月租金300万韩元，用于经营使用。
合同中还包括一项内容，即A某应向B某支付3000万韩元，作为其在该建筑中经营的咖啡馆设备及民宿设施寝具等设施物品费用名义的款项。
支付了押金和设施物品费用后经营餐厅的A某，于2018年1月与B某协商，将月租金减为260万韩元，租赁合同则默示续延至2021年4月30日。
然而，自2019年2月起，A某开始拖欠部分租金，截至2020年3月底，共计未支付租金964万韩元。
在租赁合同即将期满之际，A某为B某介绍了新承租人，但B某并未与A某介绍的人签订租赁合同。
于是，A某主张B某妨碍其依《商铺租赁保护法》享有的承租人转让费回收机会，于2021年3月提起损害赔偿诉讼。在诉讼中，B某抗辩称，由于A某拖欠3期以上租金，依据《商铺租赁保护法》无权主张转让费回收。
在审理过程中，A某就将拖欠3期以上租金的承租人排除在转让费回收保护对象之外的《商铺租赁保护法》第10条之4第1款但书及同法第10条第1款第1号，向法院申请提请违宪法律审判，但被驳回后，遂直接向宪法法院提起宪法诉愿审判。
保障承租人转让费回收机会的《商铺租赁保护法》第10条之4第1款规定：“出租人自租赁期间届满前6个月起至租赁终止时止，不得通过实施下列各项之一的行为，妨碍承租人依转让费合同从拟成为承租人介绍的新承租人处收取转让费。但如存在第10条第1款各项之一所列事由的，不在此限。”
也就是说，该条一方面禁止商铺出租人实施妨碍承租人回收转让费的行为，另一方面又将第10条第1款规定的情形作为例外。第10条第1款为列举出租人可以拒绝承租人合同续约请求的情形的条款。
具体包括：▲存在承租人拖欠租金达到3期租金总额的事实（第1号）▲承租人通过虚假或其他不正当方法承租的情形（第2号）▲双方合意由出租人向承租人提供相当补偿的情形（第3号）▲承租人未经出租人同意，将标的建筑物的全部或一部转租的情形（第4号）▲承租人因故意或重大过失损坏所承租建筑物的全部或一部的情形（第5号）▲除此之外，承租人明显违反作为承租人的义务，或存在难以继续维持租赁关系的重大事由的情形（第8号）等。
宪法法院将审判对象限定为：在规定承租人转让费回收机会不予保障之例外的《商铺租赁保护法》第10条之4第1款中，直接适用于本案的第10条第1款第1号，即关于拖欠3期租金的情形之部分。
与以法律直接侵害基本权利为由，根据《宪法法院法》第68条第1款提起的宪法诉愿不同，在违宪法律审判提请申请被法院驳回时得以提起的《宪法法院法》第68条第2款宪法诉愿（违宪诉愿）中，同样以“与审判的前提性”为受理要件。因此，其审判对象限于在进行中的审判中被直接适用，且该法律条款是否违宪将导致进行中案件的主文或主要判决理由发生变化的情形。
A某在提起宪法诉愿时主张：“完全不考虑押金的存在与否，或拖欠租金事后是否支付，而仅以租金拖欠本身为标准来决定是否保护转让费回收机会，对承租人而言极为苛刻。”
他还强调：“可以将租金拖欠标准从3期放宽为6期或9期，或不是以当事人约定的租金支付期间，而是以更为客观的一定期间作为标准；由于承租人得不到转让费回收机会，致使相当于转让费的利益不当归属于出租人，从这些方面来看，该规定违反过度禁止原则，侵害了财产权。”
但宪法法院认为：“在拖欠达到3期租金总额之后，直至租赁关系结束的情况下，仍强制出租人与由承租人介绍的新承租人签订合同，要求出租人忍受其使用收益权受到限制，是单方面过于苛刻的”，并判断称：“不能认为作为审判对象的条款侵害了承租人的财产权。”
宪法法院指出：“作为审判对象的条款，是在承租人未履行支付租金这一最基本且主要义务的情况下，视为其与出租人之间的信赖关系已经破裂，因而将其排除在转让费回收机会的保护对象之外，以此调整双方的利害关系。”并指出：“如果即便在承租人拖欠金额达到3期租金总额的情况下，出租人也必须与其介绍的新承租人签订租赁合同，那么对出租人而言，这与事实上续签与因不诚实支付租金而失去信赖的承租人的合同并无太大区别。”
A某还主张，对即便不存在承租人可归责事由的情形，也一律剥夺转让费回收机会，过于苛刻。
但宪法法院表示：“因经济形势急剧变化等情况，致使承租人在无可归责事由的情况下拖欠租金，如果承租人因审判对象条款而无法获得回收转让费的机会，从这一点看，或许可以认为对承租人略显苛刻，但从根本上讲，经济形势的变动首先属于承租人自身应当承担的风险。”
宪法法院接着表示：“此外，《商铺租赁保护法》还规定，当因经济情况变动等原因导致现有租金或押金显失相当时，承租人一方可以请求减额租金，从而赋予承租人机会，使其一开始就不至于因拖欠租金而被排除在转让费回收机会保护对象之外。”
最后，宪法法院指出：“再加上审判对象条款并非针对承租人单纯拖欠3次租金的情形，而是仅在其拖欠金额达到3期租金总额时，才规定出租人的转让费回收机会保护义务不发生等因素综合考虑，不能认为该条款对承租人单方面过于苛刻”，从而未认定存在财产权侵害。
此次引发争议的承租人转让费回收机会保护条款（第10条之4），是于2015年5月《商铺租赁保护法》修订时，与一直以来通过判例得到承认的转让费及转让费合同定义条款（第10条之3）一并新设的。
最高法院今年年初就该条款的宗旨曾判示称：“《商铺租赁保护法》第10条之4的宗旨，与其说是保护承租人支付的转让费本身，不如说是以租赁终止时点为基准，从制度上保障承租人能够从新承租人处回收其在作为租赁标的物的商铺建筑中通过营业活动所创造的有形与无形财产价值的机会。”
宪法法院相关负责人表示：“本次决定是宪法法院首次就将商铺承租人拖欠金额达到3期租金总额时，将其排除在转让费回收机会保护对象之外的《商铺租赁保护法》条款是否违宪作出的判断。”
该负责人接着说明：“宪法法院结合商铺承租人转让费回收机会保护制度的宗旨，以及调整出租人与承租人双方利害关系的必要性等因素，认为审判对象条款具有合理理由，不能认为超出了立法裁量的界限，因此以全体裁判官一致意见作出合宪决定。”
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