坐落于汝矣岛国际金融中心核心地段 持有Hana证券大厦
现行容积率580%…未来开发潜力可增至2倍以上
Koramco资产信托于16日表示，上月实现出租率100%并宣布上调目标分红率的“Koramco The One REITs”，将受益于首尔市“汝矣岛国际金融中心地区单元规划（草案）”。
Koramco The One REITs是由国内民间房地产投资信托基金第一大运用公司Koramco资产信托在KOSPI上市的房地产投资信托公司，以汝矣岛Hana证券大厦为主要资产，按公募价基准向投资者按季度分配年化6%区间的收益。近期随着空置问题得到解决，计划从今年下半年起将分红提高至年化7%中段水平。
上月公布的首尔市“汝矣岛国际金融中心地区单元规划（草案）”的核心内容，是将汝矣岛打造为全球数字金融中心，大幅放宽各类监管。规划提出，在该区域新建建筑开发时，将容积率从现行的800%放宽至1200%以上，并完全废除高度限制，为开发超高层建筑奠定基础。
首尔市发布的规划显示，将以汝矣岛站一带为中心，把东汝矣岛打造成容积率1000%以上、高度超过350米的超高层地标建筑群集中的“韩国版曼哈顿”。同时，还计划通过在主要建筑物上采用富有创意的设计，打造“首尔代表性天际线”，将其培育为汉江沿岸具有象征性的景观据点。
受首尔市发布规划影响，市场反应首先在汝矣岛主要重建公寓小区中显现。汝矣岛最老、且已确定重建的示范公寓专用面积118平方米户型，上月成交价为22亿韩元，比去年年底上涨2亿韩元。最高将重建为54层的汉阳公寓，专用面积149平方米户型同月以24亿韩元成交，较前一笔4月份成交价上涨3亿韩元。同时，房东的挂牌要价也集体上调，开发预期正在快速反映到价格中。
在公寓重建之后，预计轮到商业地产市场受益。东汝矣岛一带，以Koramco The One REITs持有的Hana证券大厦为首，聚集了28家大型证券公司以及韩国交易所、金融监督院、金融投资协会等主要金融机构总部大楼。
该地区大楼目前适用的法定容积率为800%。在应用创意与创新设计进行重建时，可额外获得约400%的容积率，按1200%容积率进行开发，因此资产价值的上升空间大幅扩大。
尤其是Hana证券大厦，虽然位于距离汝矣岛站100米的国际金融中心区域正中央，但其建筑容积率仅为580%，明显低于周边大楼的容积率。今后按照首尔市标准进行重建时，其开发潜力将比目前提高约两倍以上。
此外，除重建之外，还可利用外部地面停车场用地开发零售、办公等附加设施，因此在容积率上调的基础上，提升价值的方案也十分多样。
受此影响，不动产价值也在上升。Koramco The One REITs上市前，Hana证券大厦的评估价为每坪2600万韩元，而去年第三季度出售给IGIS资产运用财团的附近Shinhan金融投资大厦成交价为每坪3200万韩元。由此推算，Hana证券大厦的不动产价值在一年多时间里上涨了约16%以上，今后若汝矣岛国际金融中心地区单元规划案具体落地，涨幅预计将进一步扩大。
Koramco资产信托副社长Yoon Jangho表示：“Hana证券大厦不仅是通过全球企业长期租赁获取稳定租金收益的核心资产中的核心资产，同时也是一项今后开发潜力无限的机会型资产。”他还称：“作为持有该大厦的Koramco The One REITs运用负责人，将制定富有创意且多样化的方案，为投资者提供超出预期的收益。”
另一方面，三星证券分析师Lee Kyungja表示：“Koramco The One REITs通过灵活的租金上调，正在证明办公类房地产投资信托在对冲通货膨胀方面的优势。”并将Koramco The One REITs的目标股价定为5900韩元。
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