90%贷款只还利息苦撑…美国商业地产“炸弹”要爆了吗

by Kwon Haeyoung

by Jo Youjin

Published 07 Jun.2023 11:20(KST)

一次性到期偿还比例自2010年17.5%大幅攀升
居家办公与经济放缓推高空置率…价格下跌
未来3年到期规模达1948万亿韩元…逾期率上升
担忧引爆美国金融危机定时炸弹

据悉，美国商业房地产贷款的借款人大多采用只付利息、不还本金的贷款方式。在这类贷款中，未来3年内到期的规模高达1.5万亿美元（约合1948万亿韩元），外界担忧借款人可能难以成功展期。一旦如此，大规模违约可能发生，并被视为引爆美国金融市场危机的“导火索”。

美国商业地产贷款中87.9%仅偿还利息

6日（当地时间），《华尔街日报》（WSJ）援引房地产信息公司Trepp的数据报道称，作为美国商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）基础资产的贷款中，采用到期一次性还本方式的比例，从2010年的17.5%、2013年的51.1%，在2021年已升至87.9%。

到期一次性还本方式不同于每月偿还本息的住房按揭贷款，平时只支付利息，到期时再一次性归还全部本金。随着低利率持续，向银行借钱投资、赚取价差的需求不断增加，这种贷款模式迅速扩散。它曾是推高美国商业地产价格的因素之一，但在当前市场急剧降温的背景下，反而变成了“回旋镖”。此前借款人只需支付利息就能撑下去，如今却必须在到期时连此前未还的本金一并偿还，负担远高于本息分期偿还方式，而且由于市场流动性收紧，贷款展期也变得更加困难。

问题在于，新冠疫情期间远程办公的扩散，以及自去年以来强力紧缩政策的后续影响，使美国商业房地产市场亮起“红灯”。美国联邦储备制度（Fed）加息导致融资成本大幅上升，部分商业地产贷款利率几乎翻倍。但与此同时，写字楼空置率飙升，经济放缓又压缩了零售门店租赁需求，商业地产价格反而在下跌。近期，美国房地产投资管理公司Post Brothers在华盛顿以6700万美元收购了一栋办公楼，而该楼在2019年秋季的市价为9250万美元，本次成交价较之下跌了27.6%。

Trepp预计，未来3年到期的商业房地产贷款规模将高达1.5万亿美元。一般而言，借款人在贷款到期时要么展期，要么出售楼宇偿还贷款本息。但如果因抵押物价值下跌而无法展期，如此巨额的贷款就有可能转为不良资产。

银行回避展期……会成金融业“引信”吗

在硅谷银行（SVB）破产引发一轮震荡之后，各银行为加强风险管理，已开始缩减放贷规模，处于低迷期的商业地产贷款成为重点警戒对象。国际信用评级机构惠誉（Fitch）认为，今年4月至12月到期的CMBS贷款中，有35%在当前利率、租金收益和房价水平下，难以实现展期或再融资。在写字楼、购物中心和酒店三类资产中，问题最严重的是写字楼。根据美国房地产信息公司CoStar的数据，如果现行利率维持不变，作为CMBS基础资产的写字楼贷款中，将有83%在到期时难以获得新的贷款。

商业地产贷款不良正在加速显现。Trepp的数据显示，今年5月CMBS贷款逾期率升至4.02%，较4月的2.77%在一个月内上升了1.25个百分点，创2018年以来新高。由此，美国主要银行开始“止损”不良商业地产贷款。据外媒援引消息人士报道，英国汇丰银行（HSBC）的美国法人近日决定停止向商业地产发放贷款。以加利福尼亚州洛杉矶（LA）为基地的地区性银行PacWest Bancorp上月以损失处理方式抛售了价值26亿美元的房地产贷款债权，费城地区银行Bancorp今年一季度则将其商业地产贷款占比削减了近2500万美元。

《华尔街日报》称：“在利率低、房价持续上涨的时候，业主普遍预计可以在贷款到期时通过新贷还旧贷。当时风险较小。但如今，许多业主已难以获得足够规模的新贷款来偿还现有贷款。”

外界还认为商业地产低迷可能长期化。英国房地产咨询公司Knight Frank以在全球雇用超过1000万人的350家企业为对象进行调查，结果显示，大多数企业表示将在未来3年内缩减10%至20%的办公空间。表示为缩减办公面积，计划在未来3年内甚至搬迁总部的企业也接近一半。Knight Frank商业地产专家Eliot Lee表示：“考虑到租约到期等因素，商业房地产市场的变化不会在3至6个月内完成，而将是一个长达3至6年的长期过程。”