“Olympic Park Foreon”12月无法转售？预售权交易开始活跃
4月预售房及入住房产权成交51笔…时隔29个月创新高
转售限制放宽措施产生影响
与之配套的自住义务废除法案仍滞留国会
截至今年年初还处于交易“悬崖”水平的预售·入住房产权交易，在政府放宽监管措施后有所增加。曾被普遍担忧会出现大量滞销房的首尔江东区遁村洞“奥林匹克公园Foreon”（遁村重建小区）入住房产权，近日以比预售价高出5亿韩元的价格成交，开始与周边小区的市价水平“对标”。不过，转售限制放宽和与之成套的实际居住义务废除方案尚未通过国会审议，要断言市场将被激活仍不容易。
据首尔不动产信息广场1日消息，4月首尔公寓预售·入住房产权转售交易达到51笔。较2024年4月（11笔）增加近4倍，也是自2020年12月（82笔）以来时隔29个月的最高值。考虑到过去1年中月均交易量仅为8笔，本次交易量远超平均水平。分析认为，由于以首都圈为中心的房价跌幅收窄，加之市场预期今后预售价将上涨，推动了购入预售·入住房产权的心理改善。
分区域来看，东大门区以15笔交易居首，中区12笔，恩平区7笔，江东区6笔，江南区2笔，依次排在其后。看来是优质地段中感到资金压力的卖方抛出的急售房源被市场消化所致。
在东大门区，交易最为活跃的小区是全农洞清凉里站乐天城堡 SKY-L65，4月和5月分别有12份入住房产权成交。该小区是对全农洞清凉里4区进行再开发而建成的超高层商住综合公寓。
曾引发严重滞销担忧的“奥林匹克公园Foreon”专用面积84平方米入住房产权，在上月11日以18亿韩元成交，比一般预售价高出5亿韩元。同月2日曾以17.2亿韩元成交，短短时间又上涨了8000万韩元。不过，从实际成交价格来看，也有未加溢价的交易被捕捉到，且直接交易占比较高，因此要判断预售权交易已恢复仍为时尚早。事实上，东大门区清凉里站Hanyang Sujain公寓自4月起成交的9份入住房产权中，就有4笔为直接交易。
但由于担忧被用于“差价投资”等原因，实际居住义务废除方案被搁置在国会，预计将于今年12月解除转售限制的奥林匹克公园Foreon预售权交易事实上将难以进行。虽然在转售限制解除时点可以进行预售权交易，但自中签之日起2年内转让预售权，几乎会面临“炸弹式”的资本利得税。目前，自中签日起1年内出售预售权，需就差价收益的77%缴纳资本利得税（含地方所得税）；在2年内出售，则需缴纳66%。奥林匹克公园Foreon属于适用预售价上限制度的住房，被附加了实际居住义务。
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