“倒挂租金”飙升助推DSR放宽……“需设安全阀”
截至4月底全租退房贷款17.3万亿韩元
同比仅增5%
随着“逆全租”大乱成为现实，要求放宽全租退租资金贷款监管的呼声日益高涨。以房东团体和相关业界为中心，认为应当部分放松用于返还全租金贷款的总债务本息偿还比率（DSR）监管的意见不断涌现，监管当局也已着手研究。但也有观点指出，这种做法可能只是把不良风险往后拖延，主张必须同步制定补充对策。
据金融业1日消息，截至上月末，四大商业银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行）的全租退居贷款（以承租人退居为条件的全租金返还贷款）余额统计为17.3059万亿韩元。该数值同比增加4.72%（7796亿韩元）。与房地产价格正式进入下行通道之前的2021年末（11.3427万亿韩元）相比，增加了近6万亿韩元。
政府推出的特例住房抵押长期固定利率贷款中，用于返还承租保证金的贷款也占据不小比重。根据韩国住房金融公社（HF）数据，截至上月末，用于返还承租保证金的特例住房抵押长期固定利率贷款的申请件数和金额分别达到1万761件、2.621万亿韩元。
相关业界一致认为，随着进入下半年，“逆全租”难局进一步加剧的可能性较高，因此有必要放宽DSR监管。尽管今年年初与全租退居贷款相关的部分监管已获放松，但仍将借款人个人DSR限制在40%，导致与返还全租金相关的追加贷款仍然困难，这被视为主要原因。
随着“逆全租”危机走向现实，政府也在为放宽DSR监管的论调“加码”。经济副总理兼企划财政部部长 Choo Kyungho 上月30日表示：“听说在与全租金返还保证相关的贷款中，存在许多出于善意却陷入困难的案例”，“将就此有限度地放宽贷款监管，进行相关研究”。
监管当局内外还在讨论，除放宽DSR监管之外，同时放宽房地产租赁业利息偿还比率（RTI）监管的方案。RTI是指与年利息费用相比的租赁收入比重，用作判断房地产租赁业者贷款是否适当的指标。根据银行联合会的《个人经营者贷款授信审查示范规程》，对于住房租赁业贷款，如RTI在1.25倍以上（投机地区及投机过热地区须在1.5倍以上），对于非住房租赁业贷款，如在1.5倍以上，银行即可发放新增贷款。
一位金融业相关人士表示：“相当一部分是全租房源，再考虑到去年基准利率大幅上调所带来的贷款利息增加部分，不少房东的RTI恐怕达不到监管标准”，“如果放宽这一指标，贷款端的压力或许能稍微缓解一些”。
不过，在监管当局和金融业内部，对于此类放松贷款监管的担忧声音也很大。虽然放松贷款监管有助于防止发生全租金不予返还的事故，但也仅是推迟不良暴露的“权宜之计”。若通过追加贷款增加银行在住房上的优先根抵押权设定，不仅更难找到新承租人，即便找到新承租人，全租金无法返还的可能性也会更高。
更何况，在商业银行不良率急剧攀升的背景下，如果此类举措演变为超出房东偿还能力的贷款，不良资产进一步扩大的可能性很大。在家庭负债已膨胀至历史最高水平的情况下，也存在相当多担忧认为，这可能进一步刺激家庭负债。
因此，监管当局认为，即便放宽包括DSR在内的全租退居贷款相关监管，也有必要同步设置安全装置。例如，仅对加入了租赁保证金返还资金保证等产品的房东放宽贷款监管，以此阻断道德风险等做法。金融监管当局一位相关人士表示：“各有关机构已就‘逆全租’问题正在成为现实这一点形成共识”，“有必要将放宽贷款监管所带来的副作用降到最低”。
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