“小而美更赚钱” 小型办公公寓走红：门槛低、收益高

Published 23 May.2023 06:00(KST)

尽管办公公寓市场整体低迷，小户型办公公寓的人气却在不断走高。以往一直是市场主流的、专用面积超过60㎡的中大户型办公公寓需求正在减少，相比之下，价格负担较小且收益率更高的小户型办公公寓需求则保持稳定。在买卖市场中，小户型交易占比不断上升，在拍卖市场中，部分首都圈办公公寓的竞拍甚至出现125人参与的激烈竞争局面。

首尔市内一处办公公寓景象。韩联社供图

根据23日对国土交通部实际成交价资料的分析结果显示，截至今年（以参考日期为基准的本年度）22日，首尔办公公寓成交共2904件。其中，60㎡以下共有2792件，占整体成交量的96.1%。被称为“公寓型办公公寓（Apartment+Officetel）”的60㎡以上办公公寓成交量仅112件，仅占总量的3.9%。

在首尔办公公寓买卖当中，小户型办公公寓的占比呈持续上升态势。2021年，全年成交2.0068万件，其中小户型为1.8762万件（93.4%）；而去年在1.5117万件成交中，小户型达1.4723万件（97.3%），上升了3.9个百分点。这一趋势被认为今年仍在延续。

除首尔外，其他首都圈地区对小户型办公公寓的需求也在进一步扩大。京畿地区2021年全部办公公寓成交量中，小户型占比为75.1%，但去年已增至86.6%，上升了11.5个百分点。今年截至22日，在总计2477件成交中，小户型为2067件，占比83.4%。在仁川，2021年小户型占比为63.4%，去年为65.5%，而今年已扩大至69.0%。

这一走势与近几年住房市场格局的逆转有关。房价直线上涨的2020年至2021年间，因稀缺性高、又可替代公寓而备受青睐的60㎡以上办公公寓，其在整体成交中的占比较高。但去年起，随着公寓市场转弱，加之连续加息、总债务本息偿还比率（DSR）监管等因素，开始被购房者逐渐冷落。

在价格与收益率方面，不同面积段也呈现差异。通常而言，小户型办公公寓相较中大户型价格更低，进入门槛较低、贷款负担也较小。在当前住房市场已停止此前的急剧上涨、获取价差收益的可能性降低的情况下，收益率相对更高的小户型办公公寓更受青睐。尤其在首尔，由于房地产价格明显高于其他首都圈地区，小户型办公公寓供应占比较高，因此在成交量中占比也随之走高，这也是专家们的分析。

在拍卖市场上，小户型办公公寓的人气同样延续。上月6日，在水原地方法院第15民事执行部进行的京畿龙仁市水枝区Bundang Suji U-Tower 25㎡办公公寓拍卖中，共有125名竞拍者参与，竞争异常激烈。上月10日，在首尔东部地方法院第3民事执行部举行的松坡区文井洞Hillstate Eco Songpa 21㎡办公公寓拍卖中，有43人出价；在南杨州Byeollae Baeksang Elitz 1次 24㎡办公公寓拍卖中也有35人参与，小户型办公公寓拍卖热度高涨。