房贷利率跌破3% 安心转换贷款流失加剧

by Kwon Hyeonji

Published 18 May.2023 07:33(KST)

今年一季度偿还额达86亿
利率高于KB国民银行和Kbank
专家称“是高利率缓解后的自然现象”

去年到期结束的固定利率政策产品“安心转换贷款”出现中途离贷案例增加的情况。由于部分商业银行住房抵押贷款利率进入3%区间等呈现下行趋势，导致该产品的利率竞争力减弱。

安心转换贷款是将浮动利率住房抵押贷款转换为最低年利率3.7%的固定利率住房抵押贷款的政策性金融产品。去年9月至12月期间进行了第三批安心转换贷款的受理工作，累计申请金额为9.4787万亿韩元（7万4931件）。仅完成目标额度25万亿韩元的约38%，因此被评价为“发行不振”。

根据亚洲经济在18日向韩国住宅金融公社申请并获得的资料显示，今年第一季度（1月至3月）第三批安心转换贷款的还款笔数为58笔，还款金额为86亿韩元。1月和2月为零，集中在3月发生。贷款被偿还，意味着借款人处置了持有住房，或转投了其他住房抵押贷款。从数据本身看，还款金额在整体申请金额中占比仍然偏低，但在申请后短短几个月内中途离开的借款人正在增加，因此有舆论认为，这是否意味着政策金融的有效期过短。

造成这种情况的原因在于，部分商业银行住房抵押贷款利率已低于安心转换贷款利率，削弱了后者的利率吸引力。安心转换贷款利率根据到期年限（10~30年）和借款人年龄，形成在年利率3.7%至4.0%区间，其中到期10年且年龄在39周岁及以下（以2022年9月为准）时适用年利率3.7%。相较之下，目前KB国民银行的住房抵押贷款混合型（固定型）利率为年3.64%至5.04%，浮动利率为年3.66%至4.56%，其下限均低于安心转换贷款的下限。Kbank的公寓抵押贷款（购买）固定利率为年3.79%，水平也相近。受资金筹措成本指数（COFIX）下降等因素影响，这些银行的住房抵押贷款利率自去年上半年以来首次降至3%区间。如果商业银行利率下行趋势持续，与安心转换贷款之间的利率差距将进一步拉大，离贷案例很可能继续增加。由于安心转换贷款不收取提前还款手续费，借款人转换贷款时的负担也相对较小。

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也有观点认为，这是高利率缓解后出现的自然现象。有分析指出，引入安心转换贷款的初衷，就是在市场利率出乎意料大幅上升时，减轻脆弱群体的负担。韩国开发研究院（Korea Development Institute）研究委员Kim Miru表示：“随着市场利率下行，借款人转而选择商业银行，对金融消费者而言并无不利之处。”