“建筑王”团伙用3000亿贷款疯狂扩张房产…特别法又告吹

by Kim Minyoung

Published 04 May.2023 08:59(KST)

全租押金总额约2000亿
仅252亿为正常全租并投保HUG保证保险

据推算，在仁川弥邱忽区大规模全租诈骗案中制造大批受害者的所谓“建筑王”南某（62岁），其贷款余额竟高达3000亿韩元以上。尤其是他通过发起超过总全租保证金规模的项目融资（PF）贷款扩张业务，从相关情况来看，很可能是在不归还本金、只支付贷款利息的情况下不断增加房屋数量。因此，当利率上升带来利息负担加重、房价又下跌导致其陷入资金困难时，损失便原封不动地转嫁到了承租人身上。

根据4日从弥邱忽区全租诈骗受害者对策委员会获得的“南某名下建筑受害保证金规模”资料，截至2月底已查明的南某全租诈骗受害住户为2734户。对策委综合了来自南某所属内部举报人提供的信息、发生全租诈骗公寓的不动产登记簿誊本阅览结果、房地产合同、受害者采访等资料编制而成。

这些住户的全租保证金合计为1957亿韩元，其中属于已办理住宅城市保证公社（HUG）全租保证金返还保证保险等正常合同的保证金规模仅为252亿韩元（12%）。弥邱忽区厅最近掌握到可领取最优先受偿金的住户只有874户。考虑到涉案公寓的全租保证金规模平均为7000万至9000万韩元，扣除约800亿至900亿韩元后，剩余约1000亿韩元几乎没有得到弥补的可能性。这一金额约相当于去年一年发生的全租保证事故金额（3422亿韩元）的三分之一，并且是去年被列为恶性房东第一名者所造成保证事故金额（554亿韩元）的两倍。

南某通过把自有住房以全租方式出租，利用从承租人处收取的保证金以及以持有住房作抵押借来的资金，不断扩大房屋数量。对策委自行估算的南某贷款金额为3323亿韩元，这是将受害公寓登记簿上记载的债权最高额合计得出的数字。通常债权最高额是以借款人发生利息逾期或无法清偿债务的情况为前提，设定得高于实际借款金额。比如，实际发放的1亿韩元贷款不会直接记载在登记簿上，而是按1亿韩元的平均110%至130%来记载。考虑到这一点，推算南某通过储蓄银行、基层农协、水协、信用合作社等渠道筹措的金额约为3000亿韩元，比全部保证金1957亿韩元高出足足1000亿韩元。即使考虑到其出租住房的保证金和月租收益（约2亿韩元），每月仍需承担相当规模的贷款利息，这是一个难以支撑的财务结构。受害者愤怒地表示，撇开弥邱忽区全租保证金不算，即便有剩余资产，这也是一个注定要倒闭的商业结构。

实际上，南某通过保证金和贷款筹得的资金建造新楼，从而增加房屋数量；但当贷款利率飙升、房价下跌后，他陷入资金困境，最终发展到无法返还全租金的地步。在房子卖不掉、银行利息也还不上之际，全租金的回收也变得困难。其运作结构是：先通过贷款盖房子，招不到承租人时就以低于市价的全租价格出租；由于贷款规模庞大，承租人犹豫不决时，他以出具“确认证明书”安抚对方，待收到全租金当日却不注销抵押权，导致房屋随后被拍卖。

在3日举行的第二次公判中，南某对诈骗、违反不动产实名法、违反公认中介士法等全部指控一概否认。最终，第二次公判在未能整理法律争点的情况下毫无进展地结束。同一天，在国会国土交通委员会法案小委员会上讨论的全租诈骗特别法，因朝野未能缩小分歧，再次未能获批。由此，原本预期在本周通过的特别法很可能被推迟到下周。