[房地产AtoZ]拿不回全租保证金？“立即申请强制拍卖！”

Published 21 Apr.2023 06:00(KST)

Updated 21 Dec.2023 11:05(KST)

open/close

“房东说自己没钱，没办法退还全租保证金。我担心好几年攒下来的钱打水漂，如果把房子走拍卖程序可以吗？”

近期，因“空壳全租”（全租保证金高于房屋买卖价）的住房而受苦的承租人不断增加。首尔、仁川、东滩等首都圈多地频繁出现全租诈骗受害者，导致很多人担心多年积攒的全租资金无法收回。尤其是对于没有投保全租保证金保险的承租人来说，损失相对更大，因此通过强制拍卖实现“自我竞拍”的方式备受关注。

强制拍卖，到底是什么？

强制拍卖是通过查封债务人不动产来追偿债务的程序。比如，当作为债务人的房东未能按期返还全租保证金时，作为债权人的承租人可以借助法律力量，将该住房移送拍卖。在这种情况下，承租人对房东提起诉讼并取得胜诉判决后，就会进入拍卖程序。

拍卖程序一般按照以下顺序进行：▲强制拍卖申请及拍卖开始决定 ▲确定并公告分配请求的截止日期 ▲准备并实施拍卖 ▲缴纳拍卖价款及分配程序 ▲办理所有权转移登记和交付等。

这与法院拍卖的另一支——任意拍卖，在申请债权人的权利方面有所不同。任意拍卖是不动产担保权实现的拍卖程序。当持有抵押权等担保物权的债权人，在债务人未能在到期日前清偿债务金额时，债权人可向法院申请拍卖。

例如，某人因信用度较低向银行贷款时，需要以特定不动产作为担保，这称为设定最高额抵押权。如果之后不偿还向银行借贷的本金和利息，该不动产就会被移送拍卖。

实际上，由承租人直接申请的强制拍卖案例正在大幅增加。根据法院拍卖专业企业Gigi Auction的数据，去年下半年在首尔、京畿、仁川等首都圈地区，由承租人对房东提出拍卖申请的案件共计521件。该数字较2020年下半年（319件）、2021年下半年（410件）每年增加逾100件。

不过，此时关键在于承租人的分配顺位。拍卖成交价款将按照顺位进行分配，为了尽可能多地收回全租保证金，承租人需要满足第三顺位的“最优先受偿权”要件。最优先受偿权的要件包括确定日期、迁入申报、占有以及分配请求等。

如果全租保证金 > 成交价款……承租人下场参与拍卖的“自我竞拍”

相反，即使房子通过拍卖售出，也有很多情况下成交价款低于全租保证金，导致资金无法充分收回。随着近期房地产跌势加剧，拍卖市场也趋冷，加之有承租人居住的标的物投标者较少，往往多次流拍。每流拍一次，最低价会下调20%～30%，最终成交价自然偏低。此外，还要在成交价款中扣除拍卖执行费用及本年度税费等税金后，承租人才能拿回全租保证金，这也令承租人愈发不安。

近来，越来越多承租人“含泪硬着头皮”亲自参与拍卖，进行所谓“自我竞拍”。据Gigi Auction统计，去年下半年在首都圈由承租人亲自竞得自己居住住房的案例有102件，较上一年同期（48件）增加逾2倍。若以去年全年计算，共有174件，比上一年（112件）和2020年（99件）增加了1.5倍以上。按地区划分，以去年下半年为基准，首尔有62件，占整体的60%以上。

当承租人亲自参与拍卖时，可以用保证金与成交价款进行抵销。即在该住房成交后，从成交价款中扣除承租人可收回的保证金部分。例如，若成交价为1.5亿韩元，而承租人可收回的全租保证金为5000万韩元，则该承租人只需支付不足的1亿韩元即可。

必读新闻

“黑色星期一趁低捡筹”……日野村看好“59万电子·400万海力士” 전망

但在进行抵销时也有需要注意的地方。可抵销的金额并非“尚未收回的全租保证金总额”，而是以“拍卖成交后最终可收回的全租保证金”为基准。比如，即使承租人未收回的全租保证金为5000万韩元，如果因在成交价款分配顺位中靠后，最终只能收回3000万韩元，那么可用于抵销的金额也只有3000万韩元。因此，打算通过“自我竞拍”方式自救的承租人，必须充分测算可进行抵销的具体金额。

한글 기사 보기

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。