[实战理财]萧条就是机会…“房地产拍卖”的最佳时机

by Kim Minyoung

Published 05 Apr.2023 11:00(KST)

GTX·重建·快速统合规划
先看热点小区
低于市价购入是最大优势

在房地产不景气时期，反而有一种投资方式备受关注，这就是法院拍卖。法院拍卖专业机构Gigi Auction的高级研究员 Lee Juhyun表示：“颇具讽刺意味的是，恰恰在当前房地产市场冰封的时点，最需要学习拍卖相关知识。”因为在房价飙升的繁荣期，远高于评估价成交的案例屡见不鲜，但自去年下半年起，随着拍卖市场也进入低迷期，成交价率大幅下滑。

据Gigi Auction统计，3月在首尔各法院进行的公寓拍卖共127件，其中仅42件（33.1%）成交。也就是说，平均每推出3套公寓，只有1套找到新主人。所谓成交价率，即成交价相对于评估价的比例，本次为79%，已连续4个月维持在70%区间。也就是说，评估价为1亿韩元的多户住宅，以7900万韩元成交。对此，Lee研究员表示：“拍卖标的的成交价率下滑，意味着从参与者角度看，可以以更低价格取得该标的”，“对于自住型购房者来说，这可能是置业的好机会。”

那么，对于有自住房购置计划的自住型购房者来说，应当以何种视角来挑选拍卖标的？他强调：“目前应当从长期视角，以自住为目的来参与，而非追求短期投资收益。”也就是说，应重点关注因广域快线（GTX）开通而提升进出市中心便捷性的区域、因重建政策放宽而有望受益的地区、被指定为快速一体化规划区域的地段等，这些区域在适合长期居住的同时，还可以期待资产价值的提升。特别是全租价格保持平稳的区域，一般自住者的居住满意度较高，因此也应多留意这些地区或小区。

在适合以自住兼投资目的进行参与的标的中，可以举出位于首尔江南区世谷洞、即将进行拍卖的江南LH1小区（109栋，2层）公寓。该小区为2013年6月竣工的12栋、共809户公寓。专用面积85平方米，3个房间、2个卫生间，楼梯式结构，附近有地铁3号线水西站。初始评估价为17.3亿韩元，因流拍2次，本次起拍价降为11.072亿韩元。

拍卖的优势在于可以低于市价取得房产。拍卖房地产会先确定评估价，每流拍一次，按管辖法院规定的比例下调，再重新进行竞拍。例如，在首尔，每流拍一次适用20%的降价率。以此计算，评估价为10亿韩元的不动产，若流拍1次，则下次竞拍时从8亿韩元起拍；若流拍2次，则在8亿韩元基础上再降20%，从6.4亿韩元起拍。

在多次流拍后，也有起拍价被定在初始评估价一半水平的公寓。位于首尔东大门区清凉里洞的韩信公寓（106栋，12层），为1997年12月入住的最高20层、共9栋、960户规模小区。专用面积114.95平方米，京春线、1号线、京义·中央线回基站以及水仁·盆唐线清凉里站均在其生活圈内。周边教育设施包括三育小学、清凉中学与清凉高中等。拍卖启动时评估价为12.8亿韩元，但在历经3次流拍后，可参与竞拍的价格降至6.5536亿韩元。考虑到上个月同一面积房源成交价为7.8亿韩元，这对购房者而言是以低于市价置业的机会。

城南市盆唐区板桥洞板桥原村6小区Daekwang Rosebiang公寓（601栋，10层）专用面积58平方米，也以较市价便宜的7亿多韩元价格进入拍卖程序。该小区为2009年入住的470户公寓，从评估价10.3亿韩元流拍1次后，竞拍保证金降为7.21亿韩元。小区前公交站有前往新盆唐线·京江线板桥站的公交线路。同时还有直达首尔站、三成站、江南站的公交车，通勤至首尔主要商务区十分便利。板桥小学和板桥中学紧邻小区，通学安全性较高，云中中学、宝坪中学、乐生高中、城南外国语高中、Neulpureun高中也在附近。目前该小区报价在9亿至13亿韩元区间。今年3月同一面积房源实际成交价为9.2亿韩元。

选择拍卖标的时，应结合自身情况，如地段偏好、可支配资产规模、有无子女等进行筛选。尤其需要注意的一点是，不能仅凭实际成交价和卖方报价就草率判断标的好坏。Lee研究员提醒说：“由于存在大量急售房源以及特殊关系交易案例，因此仅凭实际成交价和卖方报价做出简单判断是不可取的”，“当前最重要的是，以自己非常熟悉或平时就关注的小区为中心，密切跟踪其动态，从而测算出合理价格。”

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还必须考虑到，在成交前无法进入该房屋实地查看并作出最终决策这一点。Lee研究员表示：“一般买卖有中介机构参与撮合，价格也可以协商，但拍卖需要参与者自行进行权利分析，并具备价值判断能力”，“而且与普通买卖不同，拍卖无法提前查看房屋内部，也很难就理想的搬家日期等进行协商，因此应在充分考虑这些风险后再作出参与决定。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。