[时论] DSR，那时对现在错吗？

Published 30 Mar.2023 10:00(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:12(KST)

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房地产分析师 Chae Sangwook

对于DSR，最近两年内哪怕只贷过一点款的人，大概都会觉得这个词很熟悉；相反，如果最近几年完全没贷款，有人可能还是第一次听到。DSR是Debt Service Ratio（总负债本息偿还比率）的缩写，字面意思就是：所有贷款本息偿还金额占本人收入的百分比。比如说，DSR基准为40%时，如果年收入为5000万韩元，那么所有贷款产生的本息合计就不能超过2000万韩元。

那为什么会出现DSR这一制度？2021年4月，金融当局为了遏制急剧攀升的家庭贷款增速，并认为应当以还款能力为基础发放贷款，在这一判断下引入了该比率。当时一年新增贷款规模超过120万亿韩元，家庭贷款增速突破6%，家庭负债规模也已超过国内生产总值（GDP）的100%，监管层对此高度担忧。引入DSR，是为了放缓贷款增速，从长期看将贷款增速降到4%左右这一目标服务。

那么，既然如此，为什么不直接以“贷款增速目标值”来管理贷款，而要引入这种“本息偿还额占收入比重”的DSR呢？这与借款人之间贷款条件千差万别、贷款制度本身复杂多样有关。结果是，当时设定的这条DSR红线，反过来成了当前贷款增长率的“绊脚石”。

本月15日，韩国银行发布了《金融稳定状况报告》。报告内容很多，其中抛出的一个核心议题正是DSR。韩国银行指出，在全国所有持有金融负债的家庭中，大约四分之三的家庭DSR在40%以下，但仍有四分之一的家庭DSR超过40%；个体工商户家庭的平均DSR也已经达到40%。这意味着，对个体工商户家庭而言，实际上已经几乎没有再多借钱的空间，而对普通家庭来说，也有四分之一的家庭无法再进一步举债。

DSR是2021年才引入的，为何这么快就出现大量超过基准的家庭？如果是按贷款增速管理的话，2022年贷款增速约为-0.2%，已经转为下降，远低于4%的目标值，从增速指标上看，政府目标算是完成得相当好。然而，DSR的本息偿还额是用“贷款余额×贷款利率”的方式计算出来的，随着贷款利率急剧上升，DSR反而被推高了。

韩国银行公开的资料显示，拥有家庭贷款的全部借款人整体DSR，从2020年的37.7%上升到2021年的38.4%，到2022年即便在一年中偿还了贷款，本息比率仍然升至40.6%。如果考虑到配偶收入等因素，有些家庭或许还有一定的贷款余地，但从整体来看，仍有四分之一的家庭DSR超过40%。个体工商户家庭的平均DSR也已突破40%，目前贷款市场可谓严重“梗阻”。在这种情况下，自然就会出现不适用DSR约束的“特例住房抵押贷款”等产品走红的现象。

目前，为了消化未售出房源、或防止房地产市场大幅下挫，政府陆续出台了各类对策。但现有借款人几乎都被当前的DSR标准“卡住”，很难再获得追加贷款。因此，韩国银行的这份报告，也可能被理解为：如果想提振房地产市场，就有必要考虑上调DSR基准。

可以说，DSR这项制度在2021年或许是“正确”的，但到了2023年可能就“未必正确”了。政府相关人士究竟会继续把家庭部门的稳健性放在首位，还是会因未售房源等问题头痛不已而选择放松这一标准，还需继续观察。说“当时是对的，现在就是错的”可能还为时尚早，但疑问已经摆在眼前。