入住与预售权交易量较5年前骤减83%
随着放宽预售权转让限制的施行令修正案自本周起开始适用，预售权交易是否会变得活跃备受关注。部分观点认为，由于既有预售小区也将被施行令追溯适用，预售权和入住权房源将大量涌入市场，相关期待情绪正在升温。但也有观点指出，与其说交易量会明显增加，不如说只是可转让的制度环境有所改善。原因在于，持有首尔预售权的业主，相比出售，更有可能选择继续持有。
根据韩国不动产院28日的数据，全国入住权和预售权交易量从房地产景气高峰期2017年的16万5096件降至2020年的10万3245件，减少37%，随后在2022年进一步降至2万6779件，同比减少74%，5年间骤减83%。入住权与预售权交易大幅萎缩的原因在于政府监管。继对调控对象地区实施转让限制之后，自2020年9月22日起，政府又将首都圈过度集中抑制区及增长管理区、地方广域市都市地区民间宅地的转让限制期限，延长至所有权转移登记为止。由此导致买卖双方的交易行为受限，预售权交易市场大幅萎缩，同时也出现了预售权需求向公寓现房买卖市场转移的“挤出效应”。
正因如此，将预售权市场逼入“萧条状态”的监管门槛自本月起大幅降低，备受关注的是此前急剧萎缩的交易量是否会回升。以放宽预售权转让限制为核心内容的《住房法》施行令修正案于本月24日通过次官会议，在此背景下，首都圈方面，公共宅地（适用售楼价上限定价制度）及调控地区的转让限制期放宽为3年，涵盖首尔全境的过度集中抑制区放宽为1年，其余地区则放宽为6个月。非首都圈公共宅地（适用售楼价上限定价制度）放宽为1年，广域市都市地区放宽为6个月，其余地区则予以废止。施行令修正前已完成预售的公寓也将被追溯适用。
也有观点认为，随着转让限制解除，预售权供应量将大量涌入市场。Zigbang大数据实验室室长Ham Youngjin表示：“由于这次修改的施行令也将追溯适用于既有预售小区，预售权房源预计会大量流入市场。预售权在初始资金负担较轻、无需认购存折即可购买新建公寓等方面具有优势，因此预售权交易市场能否重新焕发生机值得关注。”
尽管如此，也有意见指出，流入市场的预售权能否真正转化为交易量增长仍存在不确定性。与其说交易量会大幅增加，不如说转让环境得到改善更具意义，尤其是首尔预售权方面，除非是“急售”，否则很难出现大量抛售房源。房地产R114首席研究员Yoon Jihae表示：“对于以在首尔置业为目的而参与认购的无房者而言，这是以低于市价持有住房的机会，如果资金筹措压力不大，就没有必要非要出售。”
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