高利率叠加贷款监管…“鸡肋”公寓式酒店，“负溢价房”激增
曾一度作为公寓替代品而备受青睐的居住型办公楼，即所谓的“公寓式办公楼”，正逐渐被市场冷落。高利率和贷款监管强化对其形成了直接冲击。再加上全租价格大幅下跌，市场上甚至涌现出“负溢价”（即售价低于预售价格）的房源。
据7日房地产分销业界消息，预计于今年6月入住的首尔瑞草区教大站附近“Elluc Banpo”办公楼房源正被陆续抛向市场。在房地产门户网站上，甚至出现了比预售价格低8000万韩元的挂牌房源。
城南市寿井区高登洞“Pangyo Valley Xi”办公楼同样出现了负溢价房源。第二小区专用面积84平方米的预售权，以6.84亿韩元挂牌出售，比原预售价低1.4亿韩元。
居住型办公楼在去年年初之前一直作为公寓替代品备受关注。当时在首都圈申请住房抵押贷款时，住房抵押贷款比率（LTV）大约为40%，而办公楼最高可适用70%的LTV，因此享受了政策“红利”。即便没有认购储蓄账户也可以申请，且以100%抽签方式进行，对认购积分较低的购房需求者颇具吸引力。
但自今年起对居住型办公楼实施的贷款监管，使得市场急剧变化。根据金融委员会的“加强家庭负债管理方案”，自今年1月起，办公楼、商铺、写字楼、土地等非住宅抵押贷款也被纳入借款人总债务偿还比率（DSR）40%的限制范围之内，贷款额度随之缩减。
此外，与还款期限无关，在计算时统一将到期时间固定为8年，因此贷款额度远低于最长期限可达40年的公寓抵押贷款。在此背景下，2020年至2021年间认购、今年即将入住并需支付尾款的办公楼认购者，面临着筹措资金的紧急状况。
因此，有观点认为，部分居住型办公楼认购者因无法筹集尾款而放弃合同的案例将会增加，同时也有预测称，受需求减少影响，价格将出现大幅下调。
一位分销业界相关人士表示：“最近一两年间认购的购房者中，因无法筹措尾款而放弃合同的案例已经开始陆续出现”，“预计在相当一段时间内，这一趋势还将持续。”
大韩建设政策研究院研究委员 Lee Eunhyeong 则表示：“收益型房地产在利率上升时，其收益率下降是结构性问题”，“除部分地铁换乘站等区位优越的区域外，其余地区的价格调整幅度将会较大。”
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