[时论] 有“劳政法”受益者就会有人受损

by Im Onyu

Published 02 Mar.2023 11:29(KST)

Updated 15 Jan.2025 18:11(KST)

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房地产分析师 Chae Sangwook

政府在上月7日公布了关于老旧规划城市整备及支援的特别法（以下简称“老整法”）的主要内容。该法案源自尹总统竞选承诺中的“第一期新城重建特别法”，在舆论指出只有“第一期新城”享受特惠、引发公平性争议后，政府为扩大适用对象，将范围放宽为“开发用地造成事业完成超过20年、面积在100万平方米以上的开发用地”。

如果在法律上只向第一期新城提供优惠，势必会引发巨大公平性争议，因此政府将对象扩展至全国范围。然而，政策公布仅两天后，国土交通部部长Won Heeryong又与第一期新城市长们追加举行了座谈会，出席者包括城南市长、高阳市长、军浦市长、富川市长和安阳市长。从这一点也可以看出，该法所瞄准的重建对象，实际上就是“第一期新城”。

目前韩国的公寓自20世纪70年代开始正式兴起，以5年为单位来看，1971~1975年竣工公寓为10万户，1976~1980年竣工公寓为30万户，1981~1985年竣工公寓为40万户，1986~1990年竣工公寓为80万户，1991~1995年竣工公寓则达到180万户。

其中，1980年以前竣工的公寓，除首尔部分地区（狎鸥亭/大峙/盘浦/汝矣岛）外，事实上已完成重建。目前正在推进重建的是1981~1985年竣工的40万户，以及其两倍规模、1986~1990年竣工的公寓所在地区，如首尔芦原上溪–中溪、首尔阳川木洞、京畿道光明、果川等。仅这一规模，合计就有约120万户的公寓为重建对象，因此，在政府270万户住房供应计划中，通过再整备事业供应的住房就达到52万户。

在1981~1990年竣工公寓刚刚迈出重建第一步的现阶段，政府却计划推进1991~2000年竣工的180万户公寓的重建，从这个意义上看，内含两个问题。

第一，是关于免除安全鉴定的“变通手法”争议。根据现行重建制度，需要通过测定建筑物老旧程度来实施安全鉴定，而以目前老旧度水平来看，第一期新城几乎不可能进行重建。因此，该法的核心内容是通过指定特别整备区域来免除安全鉴定。如果如此，不如不立特别法，而是直接从进一步放宽安全鉴定标准的方向来解决，更合乎常理。政府在1月已经放宽了安全鉴定标准，但仍判断第一期新城重建困难，在此情况下，先设法为免除安全鉴定铺路再推进立法，这一点有必要重新审视。

第二，是公平性问题。如果被纳入特别区域的小区可获安全鉴定豁免，而未被纳入的小区则仍须适用安全鉴定，那么，由于是否指定特别整备区域取决于基层团体首长（市长）的政治偏好等因素，未来极有可能陷入严重争议。尤其是，目前严格遵守现行《都市与住宅环境整备法》的1981~1990年竣工的120万户公寓居民，如果仅因人数少于被指定为特别整备区域的1991~1995年竣工180万户公寓居民，而被迫继续沿用原有方式，那么围绕公寓楼龄与地区之间，势必会出现相当激烈的矛盾。

尽管存在上述问题，政府与执政党仍在推动强行推进该法案。原因在于，受益者十分明确，而受损者却相对模糊。由于这是一个向包括第一期新城在内、全国超过300万户公寓提供利益的项目，他们会认为有助于2024年选举。当然，这并不意味着没有受害方。按照现行《都市与住宅环境整备法》老老实实推进老旧住宅整备的重建组合，以及正在对老旧住宅进行改造的改造组合，都会成为老整法的潜在受害者。在此基础上，还必须考虑到在当前人口与家庭结构变化趋势下，通过提高容积率分级和将容积率提高到500%，将大量供应超额住房的情况。与其仅停留在“对相关小区或许是利好”的层面，不如进一步讨论“这是否是从整个城市与社会角度看有助于改善结构的方案”，然后再扎实地推进立法，是否更为妥当。