[成热门的拍卖]①重现活力的细分市场…成交率也上升了

by Im Onyu

Published 23 Feb.2023 06:00(KST)

Updated 23 Feb.2023 07:01(KST)

open/close

首都圈低价房吸引100人竞拍
首尔公寓成交率回升至44%
专家称“下半年或将大量涌现梭哈买房者的房源”

[亚洲经济记者 Lim On-yu] 在房地产景气低迷之际，作为缝隙市场的拍卖却日渐活跃。首都圈一套中型公寓就吸引100人竞拍，令拍卖法庭一度人满为患。但与蜂拥而至的投标人数相比，成交价并未大幅上升。这是因为大多数参与者只盯着多次流拍、价格被砍到“半价”的房源出手，被视为“精明买家”。市场认为，所谓“榨干灵魂式加杠杆买房”的一族和“借债投资”一族所持有的房产，难以在高利率环境下坚持，今年下半年将大量涌入拍卖市场。

复苏的拍卖市场……为低价房源展开激烈的博弈

本月14日，在议政府地方法院高阳支院进行的高阳德阳区华亭洞玉빛村一套建筑面积60平方米（专用面积）的公寓拍卖中，共有81人参与竞拍。该房源于2017年进入拍卖程序，评估价为2.67亿韩元，远低于当时市价（报价从4.2亿韩元起），并且经过一次流拍，起拍价已降至1.869亿韩元，因此竞买人之间展开了激烈的心理博弈。最终，出价3.7172亿韩元的金某成功竞得该房产。

此外，上月3日，水原灵通区望浦洞东水原Xi小区一套85平方米公寓拍卖时，也吸引了97人参与。这一数字远超去年首都圈最高竞拍人数80人。该房源同样经历两次流拍，起拍价从评估价6.4亿韩元一路降至仅3.13亿韩元，不到评估价的一半。最终，该房源以4.71亿韩元成交。

此前在房地产市场不景气中备受冷落的拍卖市场，开始逐步回暖。实际上，全国公寓成交率已从去年12月的27.5%上升到今年1月的36.5%，提高了9.0个百分点；同期首尔公寓成交率也从17.9%大幅跃升至44.0%。

分析认为，一方面，多次流拍、价格腰斩的“半价公寓”不断出现，另一方面，政府大规模放松监管，共同推动了这一变化。此前，政府放宽了对多套房持有者的税收和贷款限制，并将除首尔江南区、瑞草区、松坡区、龙山区以外的所有地区全部解除调控。

精明的拍卖参与者，对高价房源不屑一顾……下半年“榨干灵魂买房族”房源或将涌现

不过，热闹的拍卖市场氛围并不意味着房地产市场已经复苏。事实上，虽然成交率大幅上升，但成交价率——即成交价相对于评估价的比例——并未明显走高。全国公寓成交价率从去年12月的75.0%小幅回升至今年1月的75.8%，首尔成交价率也仅从76.5%升至78.7%，仅上升2.2个百分点。

这意味着，尽管关注拍卖的人越来越多、参与者不断增加，但在房地产整体低迷的背景下，即便竞争激烈，买家也不会出高价成交。与房价上涨期为博取未来差价而高于评估价大举买入重建、再开发房源的氛围截然不同。Gigi Auction高级研究员 Lee Juhyun表示：“随着政府启动大规模房地产监管放松政策，公寓拍卖指标出现反弹，但在高利率带来的利息负担之下，成交价率的上升幅度依然有限。”

专家预计，受加息影响，下半年拍卖市场的房源将大幅增加。事实上，因为无力偿还债务而进入拍卖程序的集合建筑物数量正在快速增加。上月，全国集合建筑物（公寓、联排住宅、公寓式办公楼等）任意拍卖启动决定登记申请件数为2365件，比1年前增加48%。首尔也从143件增至264件，激增85%。