[成网红的拍卖]④“多加一个0可能押金打水漂”…参与拍卖要注意什么？

by Kwak Minjae

Published 23 Feb.2023 06:00(KST)

Updated 23 Feb.2023 07:02(KST)

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流拍增多拉低起拍价，拍卖市场回暖
仔细进行登记簿权利分析，投标单注意手写填写
用好特例住房抵押贷款与KB市价等，周密制定筹资计划

[亚洲经济郭珉在记者] 本月14日，记者走访水原地方法院安养支院第2竞卖科104号拍卖法庭入口时，现场在开拍前30分钟就已人头攒动。除了为中标而来的竞买人外，也不难看到前来现场学习的拍卖初学者。当天实际有6~7名学习小组成员围坐在一张桌子旁，一边填写开标日投标表，一边认真学习拍卖知识。

上月14日，在水原地方法院安养支院104号拍卖法庭前，前来现场学习的人们正在填写开标竞价表，专心学习拍卖相关知识。곽민재记者供图

此前几乎处于“开门停业”状态的不动产拍卖市场正在复苏。分析认为，受房地产购买心理减弱、流拍案件增多影响，拍卖标的的价格竞争力有所提升。根据法院拍卖专业企业Ggi Auction发布的《2023年1月拍卖动向报告》，全国公寓拍卖进行件数为1736件，其中634件成交，中标率为36.5%。较前一个月的27.5%上升9个百分点，中标价率为75.8%，较前一个月的75%上升0.8个百分点。随着“半价公寓”不断出现，包括20多岁、30多岁的拍卖初学者也纷纷新近涌入市场。不过，由于拍卖标的虽便宜但风险负担较高，若不做准备就贸然参与拍卖，可能会遭受损失，需要格外注意。

仔细研判登记簿甲区、乙区权利极为重要

首先，在前往拍卖法院之前，必须充分进行权利分析。权利分析是指确认中标人除了中标金额外，是否还需额外承受其他权利的程序，即分析通过拍卖上市的不动产是否存在法律问题。关键是要调取登记簿誊本，仔细查看甲区和乙区中是否记载有抵押权、根抵押权、假扣押、租赁权等字样。

特别要留意登记簿上是否出现“租赁权”一词。如果登记簿上记载有“承租人（优先顺位租赁权）”，但其未参与分配，即便最终中标，也必须额外退还其保证金，从而可能出现亏损。Ggi Auction高级研究员 Lee Juhyun表示：“比如说，即使以1亿韩元中标该标的，如果登记簿上记载却未参与分配的承租人还需要退还5000万韩元（全租保证金），那么实际上就相当于以高于市价的价格（1.5亿韩元＝中标金额+全租保证金）购入，可能会出现亏损，因此有必要事先确认。”

上月14日，在记者走访的水原地方法院安养支院104号拍卖法庭内，执行官正在宣读案号并点名参与投标者。곽민재记者供图

填写投标表时要注意金额单位…筹资计划也要周密

拍卖投标表需手工填写，一旦因失误填写错误，轻则作废，重则可能损失保证金，必须提高警惕。14日记者走访的安养支院第2竞卖科中，就发生了两名参与京畿道安养市万安区安养洞某公寓（专用面积80.18㎡）拍卖的投标人因错误填写开标日投标表，遗憾错失标的的情况。在拍卖中，如果填写的金额低于最低成交价，投标将被视为无效，两名投标人因误将开标日投标表左右栏中的投标价格与保证金额（约为评估价的10~20%）写反，导致投标金额远低于最低成交价，最终被判无效。

此外，也有在投标价格上多写一个“0”，从而蒙受重大财产损失的情况，因此需要格外细心。该高级研究员表示：“也时常出现因失误在投标价格后多写一个0，结果将原本价值10亿韩元的标的以100亿韩元中标，中标价率高达1000%的案例。即便最终放弃标的，也无法退回1亿韩元的投标保证金，因此在填写投标表时务必要时刻注意。”

最后，参与拍卖者还应周密制定筹资计划。如果在完款期限内无法缴清尾款，将会损失投标保证金。尤其是通过银行贷款筹措尾款时，要考虑到与一般买卖不同，尾款缴纳期限无法延长。该高级研究员表示：“参与拍卖前，最好事先了解大致能贷到多少款项。特别是在利用特别住房抵押长期贷款时，即便流拍后的最低成交价在9亿韩元以下，如果KB市价高于该价格，也可能出现无法获得贷款的情况，需要格外谨慎。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。