[性犯罪者居住争议]①“房客是性犯罪者，该怎么办”……能否解除合同

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[亚洲经济 记者 Jang Sehee]“佩戴电子脚镣的性犯罪者成了我的房客。附近还有有孩子的家庭等其他住户，反对声非常强烈，但要解除合同似乎很难，我正为此发愁。”

房东A某本月才后知后觉地得知，自己的房客佩戴着电子脚镣。A某表示，虽然不断收到周边住户的抗议，但由于很难正式解除租赁合同，正陷入为难之中，并于21日作出上述表示。据悉，目前小区住户们正在要求该房客搬离。A某担忧称，即便向房客发出解约通知，也必须通过法院裁决才能解决问题，因此预计将耗费很长时间。

此前，与强奸犯 Park Byeonghwa 签订单间出租合同的房东，当时完全不知道将由 Park某本人入住，因为是其母亲代为签约。该房东还曾反诉称：“如果早知道是 Park某要来住，绝不会把房子租给他。”

据房地产业界介绍，由他人代理签订房地产合同的情况屡见不鲜。首尔江南区驿三洞一家中介表示：“如果性犯罪者事先不说明，签约时要一一核实并不容易。由于这一事实会对合同产生决定性影响，房东可以主张这是合同无效的事由，但从中介立场来看，也很难给予实质性帮助。”

首尔城东区一家中介表示：“最近几年，几乎没有房东提出与犯罪者个人信息相关的特别约定，也没有进行这方面的核查”，“眼下本来成交量就在减少，从中介立场主动提出有关性犯罪者的话题，在现实中也很困难。”

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法律界普遍认为，如果是在签约之后才得知相关事实，实际上很难解除合同。法度综合法律事务所不动产专业律师 Eom Jeongsuk 表示：“合同效力本身具有极强的拘束力，仅以佩戴电子脚镣作为解约事由，恐怕难以成立。再加上宪法中也明确规定了居住权，法院判决要将其解释为解约事由，恐怕也有难度。”

Law Firm Naran 的律师 Seo Jiwon 表示：“不论犯罪轻重，一概视为合同解除事由恐怕不妥”，“如果房东通知解除合同，承租人也有可能单方面主张这是不当合同。”但他补充称，如果承租人在居住期间实施了性犯罪或造成损害，则可被视为明确的合同解除事由。特别约定条款中可以写明“与犯罪无关，个人信息不存在任何问题”“如为代理签约，若由他人实际居住，则该人的个人信息不得与犯罪有关”等内容。

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另一方面，也有意见认为，这种情况可能构成因不作为（明知应当告知却故意不为之）实施的欺诈行为，从而成为撤销事由。大法院（最高法院）将违反告知义务视为因不作为实施的欺诈行为，并认为可以构成诈骗罪。所谓欺诈行为，是指使他人陷入错误认识的行为。Law Firm Hanse 的律师 Kang Gil 指出：“如果房东知道对方是性犯罪者，就不会签这份合同。既然这是应当告知的事项，却不告知并任由合同照常进行，就可以被视为一种不作为形式的欺诈行为。”

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