公寓拍卖也成“捡漏”热门…刚需涌入中标率翻倍飙升

Published 31 Jan.2023 06:00(KST)

[亚洲经济柳泰敏记者] 先前遭到冷落的首尔公寓拍卖市场再次走俏。由于连续流拍导致成交价格下探，被解读为为“购置自住房”出动的实际需求者纷纷涌入。尤其是成交率和成交件数在一个月内翻了两倍多，竞拍愈发激烈。

在首尔阳川区新亭洞的南部地方法院拍卖会上，人们正在参与竞拍。柳泰敏记者供图

据法院拍卖专业机构Ggi Auction于31日公布的数据，本月在法院进行拍卖的首尔公寓平均成交率为44.6%。这一数值较2022年12月（17.9%）上升了26.7个百分点。与2022年下半年平均值22.57%相比，也高出约2倍。成交率是指在所有拍卖标的中，最终确定买受人的标的所占比例。例如，若成交率为44.6%，则意味着10件拍卖标的中有4.5件找到了新主人。

成交件数也大幅增加。本月首尔公寓成交件数共计50件，较2022年12月（24件）增加了两倍以上。这是自2020年7月以来时隔两年半的最高纪录。平均竞拍人数也达到5.8人，为2022年4月（6.6人）以来的最高值。

成交率大幅上升，是因为在连续流拍后，竞拍价格随之走低。自2022年下半年起，公寓拍卖市场也遭遇“寒潮”，陆续登上拍卖台的标的接连流拍。实际上，2022年11月的成交率一度跌至14.20%，10件标的中仅有1.4件找到新主人。

事实上，过去几年以“一套优质房”备受追捧的江南地区高价住宅，如今也普遍经历1~2次流拍。首尔江南区狎鸥亭洞现代公寓一套建筑面积144平方米（专有面积）标的，虽于本月11日登上拍卖台，但因无人出价而流拍。江南区道谷洞Tower Palace建筑面积162.6平方米的标的，也在2022年11月及本月10日两次拍卖中均未找到买家而流拍。由于无人问津，该标的最终于本月13日撤回拍卖。

流拍2~3次就能“腰斩”……不分区域掀起“捡漏”热潮

像这样多次流拍的标的不断累积，价格竞争力随之增强。因为在房地产拍卖中，每流拍一次，最低竞拍价就会下调。例如，在流拍降价率为20%的首尔法院，一宗评估价为10亿韩元的拍卖标的若在首次拍卖中流拍，那么第二次拍卖的最低起拍价将从8亿韩元开始。若在第二次拍卖中再次流拍，则在8亿韩元基础上再减去20%，第三次拍卖的最低起拍价将被确定为6.4亿韩元。

首都圈内的仁川和京畿地区流拍降价率为30%，降幅更为陡峭。评估价为10亿韩元的拍卖标的，最低竞拍价在流拍1次后为7亿韩元，流拍2次后为4.9亿韩元，流拍3次后则为3.43亿韩元。流拍3次的标的，价格会跌至评估价的三分之一水平。

数据显示，本月仁川和京畿地区的成交率也出现小幅反弹。仁川公寓成交率由2022年12月的23.10%上升至本月的27.80%，提高了4.70个百分点。京畿地区同期则由25.00%升至27.30%，上升了2.30个百分点。

为“购置自住房”出动的刚需群体……出现吸引76人竞拍的小区

在因连续流拍而具备价格竞争力的小区，竞拍者蜂拥而至。18日，首尔阳川区木洞Hanshin公寓一套建筑面积84.8平方米的标的，就吸引了45人参与竞拍，现场异常火热。该标的评估价为16.03亿韩元，因在2022年9月、11月、12月三次流拍，最低投标价一度降至8.2703亿韩元。最终，该标的以10.6777亿韩元成交。第二、第三高出价分别为10.51亿韩元和10.4999亿韩元，竞价异常激烈。

在京畿道，25日于龙仁市水枝区丰德川洞现代公寓一套建筑面积60平方米的标的，吸引了多达76人竞拍。该标的最终以5.4829亿韩元成交，比最低投标价3.6799亿韩元高出1.803亿韩元。仁川富平区清川洞Woorim Pilyou公寓一套建筑面积78平方米的拍卖中，有42人参与竞拍，最终以2.81亿韩元成交，比最低价1.96亿韩元高出8500万韩元。