2年猛涨的全租价格一年内回到原点：“今年仁川、世宗、大邱有风险”
暴涨两年后转跌
今年短期暴涨与入住房供应决定跌幅差异
[亚洲经济 记者 Kim Hyemin] “从短期暴涨到史上级下跌”。过去3年，全租市场经历了大起大落的行情。自2020年《租赁三法》实施后，两年间创下历史最高涨幅的全租价格，被分析为在去年已全部回吐涨幅。
尤其是以全租价格急剧上涨的2021年为起点，今年将陆续到期的租赁合同中，过去两年全租价格暴涨地区的全租保证金返还问题，被预测将成为社会性议题。专家将仁川、大邱、世宗列为危机地区。
据房地产R114在31日发布的数据，去年全国全租价格较前一年下跌3.35%。这是自2001年首次开始进行市价调查以来最大跌幅。此前全租价格跌幅超过3%的年份只有2004年（-3.24%）。
值得注意的是，在过去两年录得史上级涨幅后，又出现了大幅下跌的反转。自2020年7月末《租赁三法》（合同续签请求权、月租及全租涨幅上限定、月租及全租申报制）推出后，全租价格在两年间持续暴涨。2020年上涨12.47%，2021年又上涨13.11%，两年累计变动率高达36.31%。
因此，在反映上涨超过35%价格的新签合同与受月租及全租涨幅上限定影响、仅上涨约5%的续签合同同时存在的情况下，市场一度形成了双重甚至多重价格结构。然而，在两年间大幅抬升的全租保证金基础上，叠加去年急剧加息引发的“偏好月租”现象日益明显，全租需求大举流失，自去年起全租价格回调开始正式展开。
今年整体氛围与去年差别不大，但根据各地短期暴涨程度和新房入市规模不同，地区间跌幅预计会有所差异。首先，全租价格涨幅相对较大的地区，很可能把此前的涨幅原封不动“吐回去”。事实上，去年也是短期涨幅较大的地区出现了更明显的价格回调。典型案例是世宗市。2020—2021年全租价格累计涨幅高达59.88%的世宗，去年下跌5.77%，为全国跌幅第二高。不过，由于世宗市今年计划入市的房源仅3092户，预计大幅下跌的可能性不算高。
既经历短期暴涨、又被预告将迎来“入市量炸弹”的地区是仁川。仁川在过去两年全租价格累计上涨39%之后，去年则暴跌6.93%。与此同时，今年计划入市房源也高达4万5169户，创下历史最高纪录。2010—2022年年均入市量为2万28户，而今年将涌入的房源是这一水平的两倍。
大邱、忠清南道和京畿道等地，计划入市的房源数量也相较以往平均水平明显偏多。过去两年全租价格上涨15.94%的大邱，今年将有3万6059户新房交付入住，几乎是年均入市量（1万4604户）的2.5倍。忠清南道今年计划入市的2万6702户较去年翻了一番，该地区同样是过去两年全租价格上涨29.52%的典型短期暴涨区域。
房地产R114首席研究员 Yoon Jihae 表示：“当年均公寓入市量相比之下明显偏多的房源在短期内集中入市时，出现‘逆全租’的可能性将大幅上升，价格回调也会更加明显”，“如果在大量入市供应的基础上再叠加短期暴涨，全租金返还问题有可能被放大为社会性问题”。
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