房地产PF优胜劣汰加速…为软着陆放松监管
金融委员会于30日向总统进行业务汇报
[亚洲经济记者 Yoo Jehoon 报道] 金融委员会将着手对被评为今年金融市场最大引信的房地产项目融资（PF）项目进行“优胜劣汰”式筛选。对正常项目，通过提供流动性支持项目继续推进；对已发生或存在严重不良风险的项目，则以贷款银团为中心，引导其自主处置和推动项目正常化。此外，为引导房地产市场整体实现软着陆，还将加快放宽在房价暴涨期强化的各类贷款监管。除重启对多套房持有者及出租·买卖业者的住房抵押贷款外，为防止“倒挂租金”危机，还将废除与返还承租保证金目的住房抵押贷款相关的监管。
金融委员会委员长 Kim Juhyun 30日在首尔钟路区青瓦台迎宾馆，以“坚守金融稳定、开启明日金融产业”为主题，就2023年主要工作推进计划向总统 Yoon Sukyeol 作了汇报。Kim 委员长表示：“为应对被列为今年最大风险因素的房地产项目融资不良，将全力以赴确保房地产市场实现软着陆。”
今年最大引信房地产项目融资……按项目开展“优胜劣汰”筛选
被指为今年金融市场最大引信的房地产项目融资实现稳定，是金融当局当前集中推进的课题。金融委员会计划，对正常的项目融资项目，一方面支持其获得正常资金供应；另一方面，对已不良化或不良风险较大的项目，则以贷款银团为中心，引导其进行自主处置或推动项目正常化。
首先，当局将为正常项目融资项目的正常资金供应提供支持，在从过桥贷款转换为本项目融资贷款时，为项目提供担保，担保规模约为15万亿韩元。同时，当正常项目将偿还周期较短的项目融资资产支持企业商业票据（PF-ABCP）转换为长期贷款时，将通过韩国住房金融公社（HF）、住房城市保证公社（HUG）提供担保支持，相应担保规模约为3万亿韩元。
对于已不良化或具有不良可能性的项目融资项目，将通过修改贷款银团协议，引导银团对相关项目进行自主处置。同时，由韩国资产管理公司（KAMCO）与民间机构共同组建“问题项目融资资产收购·处置基金”，从侧面支持贷款银团的处置努力。该基金将利用 KAMCO 自有资金和民间资金，按1万亿韩元规模推进。
对在资金筹措方面遇到困难的建筑公司，也将扩大流动性支持。金融委员会将利用既有的市场稳定项目，支持建筑公司担保的 PF-ABCP 置换及公司债回购；同时在必要时，扩大向中坚·中小建筑公司非住宅领域项目融资提供担保、贷款等政策性资金供应。
为房地产软着陆加快推进贷款监管放宽
为实现房地产市场软着陆，还将推进放宽在房价急剧上涨时期强化的贷款监管。金融委员会计划自今年3月底起，允许向多套房持有者及出租·买卖业者发放住房抵押贷款。由此，多套房持有者的住房抵押贷款价值比（LTV）在限购区域最高可达30%；出租·买卖业者的 LTV 在限购区域为30%，在非限购区域则放宽至60%。
此外，金融委员会还将综合考虑整体家庭负债状况和住房市场走势，研究进一步放宽贷款监管的方案。例如，额外提高目前对唯一住房持有者适用的50%水平的 LTV，或对登记出租业者给予更优惠的 LTV 等。
为防止“倒挂租金”风波等情况，也制定了相应的监管放宽措施。金融委员会将着手放宽监管，使用于生活稳定资金及返还承租保证金目的的住房抵押贷款，也适用与购房时相同的 LTV。具体而言，即便是以返还承租保证金为目的的住房抵押贷款，也将废除目前对投机·投机过热地区超过15亿韩元公寓适用的住房抵押贷款额度上限（2亿韩元）。同时，还将废除在限购区域内对超过9亿韩元住房发放贷款时的入住义务，以及对两套房持有者在限购区域办理抵押贷款时须处置其他持有住房的义务。对持有三套及以上住房的家庭，在限购区域内禁止发放住房抵押贷款的措施也将被解除。
不过，金融委员会在涉及核心监管指标——总债务本息偿还比率（DSR）监管方面仍持谨慎态度。Kim 委员长在27日工作汇报事前简报会上表示：“解除与住房相关的监管，是出于这样一种考虑：只要是能够在自身资金基础上适度举债、从容购房的人，就应当让其可以购房。”但他同时指出：“鉴于外界将我国家庭负债问题视为极具威胁性的状况，我认为，推动增加负债方向的政策并不合适。”
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