[房地产AtoZ]如今多房持有者也来“捡漏”……无顺位认购究竟是什么？

Published 27 Jan.2023 06:00(KST)

Updated 21 Dec.2023 11:16(KST)

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编者按[不动产AtoZ]是为因居住问题而烦恼的读者提供的指南。我们将用简明易懂的方式，为您介绍如何才能“买好房”（buy）、“住好房”（live）的不动产知识。

[亚洲经济记者 Ryu Taemin] 过去一直被视为无房者专属机会的“无顺位认购”，如今也向多套房持有者开放，市场关注度不断升高。国土交通部于本月21日预告立法的《住房供应相关规定部分修订令（案）》中明确写明，无论持有住房套数多少，任何人都可以申请无顺位认购。近期即便中签也不签约的未签约房源增加，此举是为了解决未售出房源问题。

无顺位认购，到底是什么？

被称为“捡漏”的无顺位认购，是指在正式认购中有人放弃签约，或中签者中出现资格不符合者时，再次接受认购申请并重新选出中签者的制度。与一般认购不同，无顺位认购的核心在于即使没有认购账户也可以参与认购。即便在无顺位认购中中签，也不存在在一定期间内禁止再次认购的“再次中签限制”。

无顺位认购还有一个特点：开发主体不能随意提高销售价格。由于需要获得地方自治团体首长的批准，往往会以低于市价的价格供应。不过，与一般认购不同的是，并非所有公寓销售项目都会产生无顺位认购机会，因此，确认感兴趣小区的无顺位认购公告和销售日程十分重要。

此前，只有无住房家庭成员才能进行无顺位认购。但从今年2月起，无论持有住房套数多少，任何人都可以申请。

和保留房竞拍有何不同？

与无顺位认购类似的一种购房方式是“保留房竞拍”。所谓保留房，是指在推进整备项目的小区中，为防止因销售失误而遗漏组合成员应得房源，而预先不销售、保留下来的一部分房源。

这是组合的法定义务，必须预留保留房，最多可保留至全部住户的1%。一般而言，组合会在普通销售前预留约10至20户作为保留房房源。保留房竞拍同样无需认购账户即可参与。

但与无顺位认购不同，保留房竞拍并非认购，而是通过竞拍方式出售。首先由组合方面提出最低竞拍价，然后从出价最高者开始依次中标。由于通常是在入住前几个月进行，价格大多是以市价为基准形成，而不是以原销售价为基准。

通过保留房竞拍购房，可提前知道自己将入住的楼栋与门牌号。与采用抽签方式的一般销售不同，买家可以指定自己中意的楼栋和门牌号进行竞拍。尤其是保留房是从组合成员房源中预留出来的一部分，往往是楼层、朝向较好的户型。此外，阳台免费扩建、高级装修材料等仅适用于组合成员住户的服务也可以原样享受。

无顺位认购与保留房竞拍需要注意什么？

中签无顺位认购并不意味着一定是成功的投资。之所以会出现未签约房源，很可能是因为销售价高于市价，或地段条件不佳。因此，有不少案例是申请者顺势跟风，在未充分考虑自身情况和条件的情况下盲目申请，结果真正中签后却难以承担费用，只得取消合同。

实际上，去年进行无顺位认购的首尔江北区水逾洞“Cantavil水逾宫”虽然通过下调销售价吸引了预备认购者，但最终仍因接连出现放弃签约者而总共进行了5次无顺位认购。去年在仁川延寿区松岛洞“松岛Lux Ocean SK View”、京畿道议政府市议政府洞“议政府World Meridian”等多个小区，也发生了同样的情况，它们在去年分别进行了6次无顺位认购。

进行保留房竞拍时，需要特别注意的是必须在短期内筹措资金。保留房竞拍自中标通知日起，一般须在10日内准备好定金。此后约在60日前后支付尾款，与认购相比，尾款缴纳期限更短。

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如果在期限内无法准备好尾款，可在支付年利率18%的滞纳金的前提下，最多逾期30日，但若超过逾期期限，合同将被解除。若因未支付尾款而导致合同解除，中标保证金将归属于该公寓组合，存在血本无归的风险。尤其是对于尚未完成保存登记的保留房，由于难以获得中期贷款或住房抵押贷款，因此，只有在能够在短期内筹措资金的情况下，才适合考虑参与保留房竞拍。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。