[时评]房地产政策需从头重新寻找突破口

Published 09 Feb.2023 11:31(KST)

[亚洲经济] 上一届政府公布的28次房地产对策，结果适得其反，只给房地产市场带来了大混乱，并最终在交出政权方面起到了决定性作用。现任政府试图调整上一届政府制定的住房相关税制、金融限制、交易制度等，但由于国会被在野党掌控，相关改革似乎难以按预期推进。

借此机会，希望先从重新寻找线索开始，破除我们社会中与住房纠缠在一起、广泛流行的各种“迷信”。其一便是“住房应当是公共财”的意识形态。基于此，通过住房获取利益被视为罪恶，为了阻止这种行为，不断强化取得税和转让所得税。不承认市场、反而相信可以加以管制，这是重大失策。其结果除了造成大混乱之外，只是限制了国民迁居的自由。即便老年群体想搬到外缘地区或缩小住房面积，也难以实现。政府与其一头扎进某个特定地区，妄图压制当地房价，不如在承认民间自由市场机能的前提下，把政策重心放在扩大面向青年和无房者的公共住房（公共财）供应上。

多套房持有者被视为推高房价的问题群体，几乎被当作轻罪犯对待，在惩罚性课税之外，还在事实上限制其担任公职。结果，多套房持有者转而“死守一套优质房”，使得高价住房按高价住房的轨道暴涨，各类扶持政策又诱导“全力加杠杆”购房，令低价住房也按低价住房的轨道暴涨。与此同时，所谓“全租·月租”市场也出现了扭曲与成本转嫁现象，价格剧烈波动。在全国1850万户住房中，逾800万户属于多套房持有者名下，实际上是全租与月租的供应房源，如今却让他们除留一套外其余全部卖掉，这究竟要他们怎么办？无房者并不会突然具备购买能力，政府也不可能把这些房屋全部买下。况且，超过80%的出租住房是面向普通民众的多户住宅，大多归靠租金收入维持生计的老年人所有。

必须摒弃“由公共部门主导即可解决住房问题”的想法。公共部门已难以满足民间所期待的水平。在贫困与富裕并存的时代，试图通过在普通地区供应普通住房来压低房价，只是徒劳。也并非少数地区的房价在拉升整个住房市场的价格。除市场中充裕的流动性之外，人工成本、材料费用、物流大乱等社会因素也在推高房价。市场上早已有从超高价、高价到中价等多种类型住房，反映地区、环境、品质等差异。对于由市场决定的价格，又如何“压制”得了？公共部门应始终把重心放在解决低收入阶层住房问题的政策上。

希望能够摆脱所谓“均衡发展”这一幻象。此说法本身就带有强烈的政治性和意识形态色彩。世界上没有哪个国家真正实现所谓均衡发展。城市之所以成为人类各种必需功能的提供者，因此人口向大城市集中是必然趋势。在城市内部，人口也会自然地向特定区域集中。更何况，当下韩国正面临人口减少、超高龄化、地区消亡的进程，还必须实现碳中和，从国家立场看，应当避免横向扩张。必须遏制那种向全国扩散、诱发交通量激增的开发方式。相反，应当更加集中地开发市中心，并培育地方的“核心集群”。而对仍然剩余的地区，则应当还之于自然。