经济低迷致商铺空置率上升、租金下跌…写字楼市场呈复苏势头
在新冠19进入地方性流行后仍受高利率、高物价冲击
商铺与办公楼各区域租金走势不一
投资收益率年化5%~6%…与其他产品差距缩小
[亚洲经济 记者 Noh Kyungjo] 受经济衰退影响，商铺空置率上升、租金下跌的趋势持续。相反，随着初创企业和信息技术相关行业需求集中于写字楼，空置办公室有所减少。投资收益率方面，商铺与写字楼均出现下滑。
据韩国不动产院25日消息，去年第四季度商业用不动产租金价格指数显示，中大型商铺较第三季度下降0.20%，小型商铺下降0.24%，集合商铺下降0.13%。
尽管新冠疫情已进入地方性流行阶段，但受高利率、高物价导致的经营成本上升及消费心理萎缩等因素影响，商铺市场仍未重现活力。
从地区来看，差异明显。首尔中大型商铺租金价格指数在龙山站商圈和因外国人流入而转入复苏轨道的明洞商圈带动下，较上一季度上涨0.02%。小型与集合商铺也有所上升。
但忠清北道中大型商铺因人口老龄化和长期空置导致商圈复苏乏力，租金价格指数较上一季度下降0.48%。世宗市集合商铺则因租金水平较高、商圈尚未成熟导致的背后需求不足等原因，在同一期间下跌0.25%。
相比之下，写字楼租金价格指数继第三季度上涨0.12%之后，第四季度继续上涨0.18%。分析认为，在高端写字楼新增供应受限的情况下，优质承租人的持续需求发挥了作用。按年度计算，较上一年也上涨0.41%。不过从地区来看，除首尔、京畿道和大田广域市外，其余所有市、道均出现下跌，地区间差距较大。
在空置率方面，商铺与写字楼呈现“冰火两重天”。写字楼空置率从去年第二季度的10.0%，降至第三季度的9.6%，第四季度进一步降至9.4%。其中，首尔由于汝矣岛等市中心区域出现写字楼承租排队需求，加之德黑兰路写字楼需求保持稳定，空置率为6.2%，低于全国平均水平。拥有板桥科技谷的京畿道空置率为5.6%，比首尔更低。
商铺方面，尽管租金下跌，但空置率却小幅上升。中大型商铺空置率为13.2%，小型商铺为6.9%，较上一季度均增加0.1个百分点。不动产院表示：“虽然以MZ世代（1980年代初至2000年代初出生）流入较多、背后居住区稳固的商圈为中心，正在出现复苏势头，但人口老龄化导致中小城市老城区商圈衰落，加息及经济放缓忧虑等因素交织。”
另一方面，反映3个月不动产持有投资表现的投资收益率，尽管受到上一季度缴纳财产税带来的基数效应影响，但由于交易量和投资需求减少，资产价值涨势放缓，反而出现下滑。写字楼为1.02%，中大型商铺为0.84%，小型商铺为0.80%，集合商铺为1.07%。
不动产院称：“去年商业用不动产的年化投资收益率在5%至6%区间，整体上仍高于其他投资产品，但随着利率上升，差距正在缩小。按市、道来看，首尔、京畿道、大邱广域市、釜山广域市和蔚山广域市的投资收益率均在6%以上。”
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