放宽监管楼市仍低迷…还会出台追加对策吗

[亚洲经济 记者 Cha Wanyong] 尽管政府为实现房地产市场软着陆而推出了大规模放松监管方案，但尚未出现显著效果。虽然跌幅有所放缓，但房价仍在持续下行，交易“冰封”现象依旧。

预售市场的寒潮也愈演愈烈，不仅包括首尔在内的首都圈，全国范围内的未售出住房都在不断累积。因此，市场的关注点集中在剩余监管是否会追加解除以及解除的时点上。

图片由联合通讯社提供

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根据24日韩国不动产院的数据，全国周度公寓价格跌幅已连续3周收窄。继12月最后一周（以26日为基准）全国公寓价格下跌0.76%之后，1月第一周下跌0.65%，1月第二周下跌0.52%，1月第三周下跌0.49%，跌幅呈缩小趋势。

但与去年以来政府全方位推出的放松监管对策相比，成效仍然十分有限。去年政府相继在年底前发布了多项以放松监管为重点的房地产对策，例如放宽自住义务、缩短转售限制期限、解除部分调控地区、允许对价格超过15亿韩元的住房发放住房抵押贷款、上调住房抵押贷款比率（LTV）等。

即便如此，由于房价下跌和交易低迷持续不止，政府在本月3日将除首尔江南3区和龙山区以外的首尔全境从调控地区中解除。另外，还采取了废除实际居住义务、全面废除中期付款贷款监管、缩小转售限制等措施，以为低迷的预售市场注入活力。

然而房地产低迷仍在持续。根据韩国不动产院“申请购房Home”的数据，今年启动认购的全国3个小区——全北益山“益山 Busong Desiang”、仁川“松岛站 Gyeongnam Honorsville”、京畿杨州“Hoecheon 2次 Daekwang Rosevian Central”等，均未能完成计划募集户数，出现了未售出房源。

首尔江东区遁村主公重建小区（Olympic Park Foreon）的一般分销合同率仅停留在70%，低于市场预期。房地产及证券业界普遍认为，尽管政府宣布了破格的放松监管措施，但该小区未能达到能够一次性偿还项目融资（PF）的关键水平——80%的合同率，因此被视为“失败”。

在此背景下，有观点谨慎预测，政府事实上可能会将最后残存的江南3区和龙山区也从调控地区中解除，同时首尔市或将打出解除土地交易许可区这张牌。因为如果首尔这些核心地区无法复苏，就难以消除整体弥漫的交易壁垒。

尤其是关于是否解除土地交易许可区，市场关注度极高。所谓土地交易许可制，是指在许可区内签订土地买卖合同时，必须获得市长、郡守或区厅长许可的制度。由于要求购房者在2年内实际居住，因此无法以“搭配全租”的方式进行所谓“差价投资”。

在首尔，被纳入土地交易许可制的地区包括江南区清潭洞、三成洞、大峙洞，松坡区蚕室洞等被认为存在房价上涨忧虑的区域。

在首尔的土地交易许可区中，除4个洞（傍花洞、双门洞、新月洞、昌信洞）外，其余所有洞的土地交易许可区指定期限都将在今年届满。由于是否重新指定由广域自治团体或国土交通部决定，市场对解除的期待感正在升温。

最先到期的地区是包括木洞在内的主要重建小区，其指定到期日为今年4月26日。包含三成洞、清潭洞、大峙洞、蚕室洞在内的国际交流复合地区及其周边地区的到期日为今年6月22日，江南区和瑞草区自然绿地地区的指定到期日为2024年5月30日。这些地区迄今为止一直以1年为单位延长土地交易许可区指定。

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有观点认为，鉴于政府为实现房地产软着陆而展现出全方位放松监管的基调，一旦今年相关地区的指定期限届满，土地交易许可区也有可能被解除。

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