高价预售曾带火抢购热度
却在一年内沦为烫手山芋
[亚洲经济 记者 Kim Hyemin] 去年为博取高分售价、仅分销29户的部分公寓小区，在房价进入下行期后接连遭遇挫折。除了出现比分售价低2亿韩元以上、所谓“负溢价（Minus Premium）”的房源外，也有小规模分销项目近1年都未能完成认购。
据业界20日消息，首尔松坡区梧琴洞“Songpa The Platinum”专用面积65平方米户型，近期有房源以12亿5140万韩元挂出。与去年1月一般分销启动后一年内，同一户型最高分售价14亿7260万韩元相比，贴上了约低2亿2000万韩元的“负溢价”标签。作为组合成员房源的分销权，最低价格甚至跌至10亿韩元。
该小区是在原梧琴阿南公寓基础上进行改造，是国内改造小区中首个进行一般分销的项目。当时组合确定的分售价为每3.3平方米5200万韩元，价格位居全国第二高。尽管位于松坡区，但考虑到区位条件以及仅有328户的小规模小区等因素，业界普遍评价其分售价定得偏高，因为专用65平方米分售价最高达14亿7260万韩元，72平方米则达到14亿9460万韩元。
当时作为分售价上限管制区域的松坡区内公寓，之所以能拿到如此高的分售价，是因为只分销了“29户”。根据现行法规，在投机过热地区，分销30户以上的公寓必须接受分售价上限制度或高分售价审查等约束，提高分售价存在上限。相反，若分销户数不超过29户，则不适用上述管制，可自由制定分售价。在“只要开盘就售罄”的房价上涨期，盯上这一点、只增建29户的公寓不断增多，部分舆论因此将其称为“花招分销”。
“Songpa The Platinum”同样未能摆脱高分售价争议，但当时29户的募集却吸引了7万5382人申请，创下平均2599比1的超高竞争倍率，堪称爆款。然而短短一年间房地产市场急剧变化，形势已完全不同。
随后在一般分销中登场的松坡区“Jamsil The Sharp Luven”情况则更加危险。该小区是在松坡Seongji公寓基础上改造，原计划增建42户，但为规避分售价管制，将户数缩减为29户。由此确定的分售价达到每3.3平方米6500万韩元的历史高位，按专用106平方米计算，价格高达26亿韩元。
该小区在去年4月分销时，同样录得平均252比1的竞争倍率，实现全部售罄。但随后有15户放弃签约，出现未售完房源。开发主体随即启动先到先得的追加分销，但据确认，截至目前仍未完全消化库存，销售尚在进行中。该小区目前改造后扩展为106平方米的、原专用84平方米规模的组合成员分销权，最低报价约为13亿5000万韩元。加上约3亿韩元的分摊款，总价约为16亿5000万韩元，与当初分售价相比相差近10亿韩元。
对松坡区对Garakhyeondae 5次进行小规模重建的“The Sharp Songpa Lumistar”而言，情况也并无不同。该小区同样只分销29户，分售价定在每3.3平方米超过6000万韩元。但由于去年10月的分销时点正好与房价下行期重合，据悉大部分房源仍然滞销。该公寓专用84平方米户型分售价约为22亿韩元，而紧邻小区“Raemian Park Palace”相同户型在去年4月的成交价为18亿韩元。一位业内人士表示：“这可以说是房地产狂热时期花招分销结局的一个缩影”，并称“除非进行打折分销，否则很难消化完未售房源”。
房地产R114首席研究员 Yeo Kyunghee 表示：“虽然首尔大部分地区已取消分售价上限制度，但这也是一个不能任意抬高分售价的案例”，“围绕合理分售价，开发主体今后将面临更多考量与纠结。”
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