房价跌了3亿去看房时却被告知：“客人，那是房东直售的”
12月首尔公寓买卖每5笔就有1笔为直售
赠与性买卖价格比市价低数亿韩元
在市场低迷中买卖报价差拉大 交易冰封加剧
上班族 Kim某（38岁）近日在Naver房产上看到首尔江东区高德Gracium的实际成交价后，立刻匆忙给附近一家房地产中介事务所打了电话。4个月前以11.85亿韩元成交的一套公寓，最近以9亿韩元成交，他想确认是否有类似房源。然而得到的答复只有“因为是个人直售所以便宜”这一句话。Kim先生表示：“听说房价跌得厉害，本来还挺期待，但并没有那个价格的房源挂出来”，“即便是个人直售，但要我出更高的价格买下，说实话还是有些抗拒。”
在房地产市场中，不通过房地产中介、由当事人直接交易的个人直售比重激增。今年冬天，在首尔买卖成交的公寓中，每5套就有1套为个人直售。从不少成交价比市价低出数亿韩元来看，很大可能是家庭成员之间具有赠与性质的交易。专家指出，这类异常低价交易正在拉大卖方与买方之间的报价差距，从而加剧房地产交易“断崖”现象。
据《亚洲经济》19日对国土交通部实际成交价公开系统的分析结果显示，去年12月首尔公寓买卖796笔交易中，有178笔为个人直售，占比22.4%。个人直售比重自2021年9月的5.2%开始，▲12月升至12.2%，▲2022年3月为13.3%，之后在▲6月回落至10.3%，又在▲9月骤升至17.4%，如今已突破20%。今年1月这一趋势仍在延续。截至目前共176笔交易中，38笔（21.6%）被确认是个人直售。
个人直售是指卖方与买方在没有房地产中介介入的情况下，直接进行房屋买卖的方式。由于通常是为了节省中介佣金或减少税负，因此多以低于市价的价格成交。
本月3日成交的首尔江东区明逸洞现代公寓，面积131平方米，其成交价为11.5亿韩元，比最低挂价16亿韩元便宜了4.5亿韩元。去年12月14日成交的首尔西大门区DMC Parkview Xi公寓，面积84.9平方米，成交价为8.5亿韩元，也比11亿韩元的最低挂价便宜了2.5亿韩元。
专家推测，在个人直售交易中，这类比市价低出数亿韩元的成交，很大一部分是配偶或子女等特殊关系人之间具有赠与性质的买卖。与其缴纳巨额税款进行赠与，不如通过低价出售的方式来节税。根据现行法律，如果市价与交易对价的差额低于市价的30%或3亿韩元，则被视为正常买卖，不征收赠与税。
问题在于，在房地产严重低迷时期，大幅压低价格的个人直售交易会扰乱市场，进一步加剧交易“断崖”。在房价下跌阶段，买方无论之前交易属于何种类型，都不愿意轻易接受更高价格购房。与此同时，卖方也不愿因为个人直售的存在而主动下调报价。结果就是买卖双方各自提出的报价差距不断扩大，交易难以达成。必须卖房的业主只能“含泪割肉”，以低价抛售房屋，最终导致市场价格进一步下探。房地产平台Zigbang大数据实验室室长 Ham Youngjin表示：“在当前这样的调整期，个人直售往往成为家庭成员之间为节省赠与税而选择的交易手段”，“个人直售本身并非坏事，但异常低价交易会扩大房价跌幅，并可能引发交易梗阻。”
鉴于近期全国公寓交易中个人直售所占比重大幅上升，国土交通部正在对特殊关系人之间异常高价或低价的个人直售开展高强度专项调查。国土交通部相关负责人表示：“不能一概而论地将所有低价个人直售认定为非法交易，但若以远低于市价的价格成交，在交易低迷的情况下可能扭曲市价、引发市场不安等副作用”，“一旦查实违法行为，将予以严肃处理，以确立透明的交易秩序。”
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