[追踪全租诈骗实况]⑩ 清算恶劣房东的时代

[亚洲经济 记者 Jo Seongpil] 如今可谓进入了“与全租诈骗的战争：清除恶劣房东时代”。这一“战争”始于总统 Yoon Suk Yeol 在去年7月指示警方“对全租诈骗等威胁民生的犯罪要严惩不贷”并要求组建专门团队之后。警方随即成立全租诈骗专案调查组，展开大规模集中打击。战争已进入收尾阶段，但全租诈骗仍然更像是随时可能降临在任何人身上的日常性灾难。全球罕见的全租制度弊端早已在韩国社会的一部分中根深蒂固。

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◆“零资本差价投机”买下628套公寓楼……骗取数十亿，78人落网 = 首尔警察厅金融犯罪调查队近日查获一伙人通过“零资本差价投机”大举收购多户住宅，骗取数十亿韩元全租保证金，共抓获78名嫌疑人。警方指控，这78人自2017年7月至2020年9月，在首尔江西区、阳川区及仁川等首都圈一带，通过零资本差价投机方式买下多户住宅共628套，诈骗37名承租人共80亿韩元全租保证金（涉嫌诈骗罪）。所谓零资本差价投机，是指同时进行租赁合同和买卖合同，不投入自有资金，而是用承租人支付的全租保证金来支付新建公寓楼等的不动产买卖价款的手法。

据警方调查，姓 Shin 的嫌疑人开设了一家为建筑主等房屋所有人牵线买家的房地产咨询公司，与姓 Kim 的嫌疑人共谋，将包括新建公寓楼在内的多户住宅共628套全部登记在 Kim 名下购买。警方通过分析二人账户明细，又将参与此过程的全租咨询公司相关人员、分销业者（中间人）等76人一并抓获。

他们分别负责物件搜寻、承租人招募、合同起草等环节，签订全租及买卖合同，并将向卖方收取的分销费、咨询费等佣金予以瓜分。他们以佣金名义取得的非法收益合计高达8亿韩元。由于购房所需资金全部由承租人缴纳的全租保证金承担，致使他们根本无力向承租人返还保证金。受害者完全不知情，这伙人将包括咨询费等回扣金额一并计入全租保证金中，将保证金额虚高，并仅凭这笔保证金就购入多户住宅。

◆“百货商店式扫货”……以拆东墙补西墙方式无差别买入数百套 = 一家房地产律师事务所所属律师表示：“通过差价投机不加节制地大量买房的人，最后的结局都非常相似”，“反复拆东墙补西墙，最终破产并站上刑事法庭的案例屡见不鲜。”

报送到警方的全租诈骗案件，大多属于差价投机形式。嫌疑人在无意也无力返还保证金的情况下，像逛百货商店购物般少则几十套、多则数百套以上地无差别购入住房。此后，一旦出现房价下跌、后续承租人缺位、税制调整导致综合房地产税负担加重等情况，无法归还保证金时，承租人只能“含泪吃黄连”般向韩国住房城市保证公社（HUG）申请支付保证金。

差价投机型全租诈骗，虽也发生在买卖价与全租价相近的公寓上，但在新建公寓楼中更为频繁。首尔警察厅正在侦办的所谓“公寓楼之王”案件、京畿南部警察厅负责的“公寓楼之神”案件就是代表性案例。警方相关人士称：“他们的作案结构大致相似。”

据警方介绍，这些人在购买新建公寓楼时，会以比分销价至少高出10%至20%以上的保证金金额签订全租合同。随后，在“分销代理公司、咨询公司及房东等以回扣名义瓜分差额”的条件下，同时推进买卖与全租合同。例如，一套价值2亿韩元的公寓楼，他们先找到愿意以2.2亿韩元保证金入住的承租人，再将2亿韩元支付给公寓楼建筑主，自己则将剩余的2000万韩元收入囊中。警方相关人士解释称：“尽管出租业者、分销代理公司、咨询公司、公认中介师等对这种交易方式十分了解，但由于在获取回扣这一利益上高度一致，因而分工合作，形成功能性角色分担，以顺序或默示方式共谋的结构。”

◆目标不止承租人……金融机构也成受害者 = 自去年7月起开展的全国全租诈骗专项整治期间，查获数量最多的类型，是针对金融机构实施的全租贷款诈骗。此类犯罪通过截取金融机构以低利率提供的全租贷款资金实施诈骗，其特点是受害者并非承租人，而是金融机构。截至去年12月25日，警方共查获此类案件115起，抓获487人，仅金融机构遭受的损失就高达419亿韩元。

针对金融机构的全租贷款诈骗，是利用银行等金融机构不进行现场实地核查这一点实施的犯罪。嫌疑人伪造或篡改全租合同，并提交给金融机构后套取贷款资金。由黑社会组织策划犯罪的情况不少，威胁或非法拘禁智力障碍者或离家出走群体，将其作为贷款名义人的案例也屡有发生。警方相关人士表示：“在社交媒体上被许以‘高收益兼职’的假承租人，往往在参与诈骗犯罪后却分文未得的情况很多。”

实际上，去年9月在釜山，就曾抓获一伙48人的犯罪团伙，他们通过伪造租赁合同，从银行骗取约50亿韩元的全租资金贷款等。调查显示，这伙人由金融圈从业人员、公认中介师等组成，自2020年起2年多时间里，接手开发商持有的未售出出租建筑，伪造不含保证金的租赁合同后骗取贷款。该团伙将智力障碍者及20岁出头至中段的社会新人集中在办公楼等处以集体住宿方式进行控制，并以他们名义办理贷款。

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警方将包括此类贷款资金侵占在内的差价投机、保证金不返还等7种类型列为重点打击对象，正展开集中整治。截至本月1日，共对399起案件抓获884人，其中83人被拘捕。目前正在侦办的案件为378起、1373人。警方相关人士表示：“对组织化的全租诈骗，坚持以拘捕侦查为原则开展打击与调查。”本次专项整治将持续至24日。

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