[全租诈骗实态追踪]⑧[独家]高大前单间疑遭6亿损失…整栋建筑被拍卖

Published 18 Jan.2023 06:00(KST)

Updated 04 Feb.2025 20:48(KST)

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涉嫌对32户进行全租诈骗…无一购买保证保险
分售价1.5亿韩元却全租最高达1.7亿韩元成“空壳房”

[亚洲经济记者 Cha Wanyong] 首尔城北区安岩洞高丽大学附近的单身公寓密集区内，一栋竣工约5年的单身公寓整栋建筑已进入拍卖程序。虽然尚未确定拍卖日期，但在这栋楼里，已遭受或预计将遭受损失的人就多达45人（认购者13人、全租承租人32人）。预计损失金额为认购者约20亿韩元，全租承租人约40亿韩元。

尤其是，这栋楼签订的合同中，到处可见涉嫌分销及全租诈骗的迹象。通过合同书可以看出，房主—认购者—承租人之间盘根错节的复杂利害关系纠缠在一起，预计将引发旷日持久的法律纠纷。另外，由于大部分承租人是大学生，目前拍卖尚未实际启动，尚未出现押金无法返还等直接受害案例，因此尚未进行全租诈骗受害申报。

首尔城北区安岩洞高丽大学附近的一处城市型生活住宿设施（单间公寓）。该建筑因未能偿还从第二金融圈借贷的贷款，已于2021年进入拍卖程序，由此预计分户购买者及承租人将遭受数十亿韩元规模的损失。[照片=记者 Cha Wanyong]

对此，亚洲经济将采访中确认到的“空壳全租”“非法房地产中介行为”等涉嫌全租诈骗的案例，举报至首尔市民生侵害犯罪举报中心。

分销款拿不回，全租资金也被迫扛下

亚洲经济独家采访的这处位于首尔城北区开运寺路、地上6层地下3层的城市型生活住宿设施（单身公寓），其结构要比最近曝光的全租诈骗案例更为复杂。这栋建筑中，32户（专用面积22平方米）的住户均为全租承租人，而房主在向13人分销16户房源的同时，取得了委托书，由房主代为进行租赁合同。其余16户未能售出，目前仍由房主持有。

建筑物所有人从预购人处取得委托书，代理办理租赁事宜。[照片由记者车完镕提供]

分销时，房主在接到委托书后，本应签订月租合同，但所有租赁合同实际上都签成了全租合同。由此，随着建筑物被拍卖，认购者不得不对全租保证金承担责任，而全租保证金则被房主拿走。认购者在一夜之间成了既要承担分销款（1.5亿韩元），又要承担全租保证金（1.2亿至1.7亿韩元）的所谓“挂名老板”。一位认购者 Lee某称：“一夜之间成了全租诈骗犯”，“1.5亿韩元的分销款要不回来了，还可能要赔给全租承租人1.6亿韩元”，言语间满是愤懑。

房东与认购人约定签订月租合同，将3年期月租金从定金中扣除（右），此后又通过委托书将租赁合同改为全租方式签订。[照片=记者车完镛提供]

目前，部分签订全租租赁合同的住户因建筑物被拍卖，已向认购者提起全租保证金返还请求诉讼，而部分陷入必须支付全租款境地的认购者，则以分销诈骗案名义向管辖警署报案，相关调查正在进行中。

这栋楼出现问题的时间点是2021年。房主未能偿还以土地为抵押，从第二金融圈（社团法人储蓄银行“Saemaeul Geumgo”）借来的约45.5亿韩元贷款，导致建筑物进入拍卖程序。该笔贷款被推测为为建造该建筑而进行的项目融资贷款（Project Financing，PF贷款）资金。通常，项目融资贷款一般通过分销所得资金偿还，但本案中似乎并未进行偿还。

以每户1.5亿韩元分销的16户分销款约24亿韩元，以及32户全租保证金共计40多亿韩元的去向，如今成了谜。房主方面表示，这些钱大多已以工程款等名义支出，所剩无几。房主对认购者和承租人称，“资金被套在别处”，“很快就会整理好，只要再稍微等等”。

发现大量“非法房地产中介行为”等全租诈骗疑虑案例

在多处迹象中，可以看到该建筑承租人疑似遭遇全租诈骗。首先，大部分租赁合同都被担忧为“空壳全租”。所谓空壳全租，是指全租价格与买卖价格相近或更高的情况，而大部分承租人都是以1.5亿韩元前后签订合同。分销与全租合同的签订时间主要集中在2017年下半年和2018年，当时分销价格为1.5亿韩元。最高全租保证金为1.7亿韩元，最低为2021年签订的1.2亿韩元全租合同。

此外，采访结果显示，大部分承租人并未投保全租保证保险。由于已设定第一顺位根抵押权，而且全租金额高于分销价格，这类房源本身就无法投保。

尤其是，还发现了加重全租诈骗嫌疑的中介交易。对全租合同进行逐一核查后发现，合同均由与建筑所在地及管辖区不同的房地产中介公司起草。在总计32份合同中，有22份集中出自位于中区的一家S房地产中介公司。

首尔市民生侵害犯罪举报中心的调查员怀疑，这些并非通过实物推荐达成的正常中介交易合同，而是只收取盖章手续费的“挂名中介公司”。除此之外，中区另一家中介公司经手了2份合同，江南区中介公司经手了2份合同；而管辖区城北区则只有2家中介公司各起草了1份合同。其余4份则被确认是当事人直接签约（含未确认部分）。

此外，还有质疑认为，部分在分销前就已签订租赁合同的全租承租人，可能尚未意识到房主已经变更。该情况涉及在租赁合同签订后才被分销的部分户型，据称，变更后的房主与全租承租人近4年来从未有过联系。购买该户型的 Kim某表示：“一直以来都是拿走委托书的房主与承租人联系”，“我一次都没有见过承租人，也从未与其联系过”。

另一方面，关于该事件是否构成全租诈骗，仍需进一步调查。因为必须证明其为以诈骗为目的的故意签约行为，或向承租人传达虚假事实、隐瞒真相等欺诈行为。对此，首尔市民生侵害犯罪举报中心表示，一旦完成受害者登记，将立即着手调查。此后，如查明存在诈骗行为，案件将被移交警方，展开正式刑事调查。