“还不如我自己买”……参与拍卖竞价的“空壳全租”受害者

Published 12 Jan.2023 06:00(KST)

Updated 12 Jan.2023 17:13(KST)

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[亚洲经济记者 Ryu Taemin] 两个月前，在首尔西部地方法院举行的一处法院不动产拍卖现场，位于恩平区龟山洞、专用面积30.1㎡的一层A公寓终于找到了新主人。这套房源自去年2月首次进入拍卖程序以来，历时9个月无人竞拍，先后7次流拍。最终在第8次拍卖中，以评估价1.03亿韩元约21%的价格——2160万韩元成交。然而事后得知，成为新房东的竞得人正是目前居住在该公寓内的承租人全某。由于该住宅已沦为所谓的“空壳全租房”，无人愿意购买，只得由租客亲自出面将房子买下。

随着住宅市场持续低迷，连法院拍卖市场也陷入冰点，直接参与竞拍自己所住房屋的“空壳全租”受害者正在增加。由于无人投标，根本无从拿回全租押金，租客只好“含泪硬着头皮”亲自参与竞拍。

据法院拍卖专业企业Ggi Auction（지지옥션）12日统计，去年下半年在首尔、京畿、仁川等首都圈地区，由承租人向房东提起拍卖申请的案件共计521件。相比2020年下半年（319件）、2021年下半年（410件），每年都增加逾100件。

承租人亲自申请拍卖的案例不断增加，是因为无法退还全租押金的房东越来越多。合同期满后，承租人迟迟拿不回押金，只能亲自提出强制拍卖申请。

拍卖市场“彻底”冰封… 成交价也一路“跳水”

问题在于，连拍卖市场都冻结，房源根本卖不出去。去年12月，首尔公寓（多户·多世代等小型住宅）的成交率仅为11.1%。成交率是指进入拍卖程序的房源中，最终决出竞得人的比例。例如，成交率为11.1%，就意味着每10件拍卖标的中，只有约1件找到了新主人。仁川和京畿去年12月的公寓成交率也分别只有25.0%、22.9%，同样处于低位。

公寓（商品房）市场同样遭遇寒潮。去年12月，首尔公寓成交率为17.9%，大部分房源均告流拍。仁川和京畿也分别只有23.1%、25.0%，多数房源无人接盘。

如此反复流拍，将导致作为成交价基准的起拍价一路下调。以首尔为例，每流拍1次，起拍价就在前一次起拍价基础上再降20%。例如，评估价为10亿韩元的拍卖房源在首次拍卖中流拍，那么第二次拍卖的最低竞拍价将从8亿韩元起拍；若第二次拍卖再次流拍，则在7亿韩元基础上再减去20%，第三次拍卖的最低价就变成6.4亿韩元。

仁川、京畿等其他首都圈地区的降价幅度更加剧烈，每流拍1次就下调30%。评估价10亿韩元的拍卖房源若连续3次流拍，最低价将骤降至3.4亿韩元。

随着接连流拍导致成交价下跌，承租人最终能够拿回的全租押金也随之缩水。只有在从成交价中扣除拍卖执行费用和本年度税等税费之后，承租人才能拿回押金，如今连成交价本身都大幅下滑，租客的不安情绪愈发高涨。

“含泪硬着头皮”冲进拍卖场的租客

近期，干脆直接参与拍卖的承租人呈增加趋势。根据Ggi Auction的统计，去年下半年在首都圈，由承租人竞得自己居住住房的案例共有102件，是前一年同期（48件）的两倍多。若以去年全年计算，共有174件，较前一年（112件）和2020年（99件）增加逾1.5倍。按地区划分，去年下半年首尔占62件，超过整体的60%。

尤其是遭遇“大户型全租诈骗”的所谓“公寓王”“建筑王”等案件受害者，处境更加艰难。这些房源大多已被设定根抵押权，承租人连对抗力都无法取得。若持续流拍，不仅一分钱押金都拿不回，还会被赶出原本居住的房子。

实际上，位于仁川弥邱忽区崇义洞、专用面积49.7㎡的B公寓10层房源，在去年12月第三次拍卖中，由承租人Park某以1.37亿韩元竞得。仁川弥邱忽区朱安洞C公寓5层房源（67.1㎡）也在第二次拍卖中，被承租人Kim某以1.85亿韩元拍下。他们都是弥邱忽区被称为“建筑王”的某建筑业者全租诈骗案的受害者，眼见自己居住的房子连续1～2次流拍，只得亲自参与竞拍。

当租客亲自参与拍卖时，可以用押金与成交价进行抵销。即在房屋成交后，从成交价中扣除承租人可收回的押金额度。例如，若成交价为1.5亿韩元，而租客可收回的全租押金为5000万韩元，那么该租客只需再支付剩余的1亿韩元即可。